Mangelssaker i borettslag og eierseksjonssameier er ofte mer sammensatte enn ved kjøp av enebolig. Skaden viser seg gjerne i en bolig, men årsaken ligger i en bygningsdel som fellesskapet er ansvarlig for. Samtidig kan flere avtaleforhold være involvert: kjøpet av boligen, tidligere eiere, entreprenører og utbygger. Denne artikkelen viser hvordan slike saker bør kartlegges før krav fremmes.

Start med faktum, ikke med hjemmelen

Erfaringsmessig er den viktigste feilen at kravet formuleres før faktum er avklart. Følgende spørsmål bør besvares først:

  • Hvor er den fysiske feilen? I bruksenheten, i en felles konstruksjon, eller i grensesonen mellom dem – for eksempel sluk, membran, stigeledning, bæresystem, tak eller fasade.
  • Hvem eier eller har ansvaret for bygningsdelen? Ansvarsfordelingen følger av eierform, lov og vedtekter.
  • Hvem har lidt det økonomiske tapet? Beboeren som har betalt utbedring, laget som har dekket kostnaden, eller et forsikringsselskap som har utbetalt.
  • Hvilken avtale eller transaksjon bygger kravet på? Kjøpet av andelen eller seksjonen, en entreprisekontrakt, eller et krav utenfor kontrakt.
  • Hvem kan ha forårsaket feilen? Tidligere eier, utbygger, entreprenør, en annen beboer eller laget selv gjennom manglende vedlikehold.

Først når disse forholdene er kartlagt, kan man avgjøre hvem som er rette kravshaver og rette pliktsubjekt.

Kjøp av andel eller seksjon – avhendingslova

Kjøp av eierseksjon og kjøp av andel i borettslag er omfattet av avhendingslova, jf. § 1-1 første ledd. Det betyr at en boligkjøper i utgangspunktet kan gjøre mangelskrav gjeldende mot selgeren etter de samme reglene som ved kjøp av enebolig, blant annet §§ 3-1, 3-7, 3-8 og 3-10.

En praktisk nyanse er at forhold ved fellesarealer og lagets økonomi også kan utgjøre en mangel ved den solgte boligen. Manglende opplysninger om vedtatte fellesprosjekter, kjente lekkasjer i felles konstruksjoner eller planlagt økning i felleskostnader kan derfor være relevant etter § 3-7, selv om selve feilen ligger utenfor bruksenheten.

Ansvaret for bruksenhet og fellesareal

Hvem som skal vedlikeholde hva, avhenger av eierformen:

Borettslag

Etter burettslagslova har andelseieren vedlikeholdsplikt for boligen, jf. § 5-12, mens laget har ansvar for vedlikehold av eiendommen og felles bygningsdeler, jf. § 5-17. Grensen mellom disse pliktene er ofte det avgjørende i saken, og den kan være presisert i vedtektene.

Eierseksjonssameie

Etter eierseksjonsloven skal seksjonseieren holde bruksenheten forsvarlig vedlike, jf. § 32, mens sameiet har ansvaret for vedlikehold av fellesarealer, jf. § 33. Loven har også regler om erstatningsansvar mellom seksjonseier og sameie, og om ansvar der en skade skyldes forsømt vedlikehold.

Konsekvensen er praktisk: ligger årsaken i en felles bygningsdel, vil kravet ofte rettes mot laget eller sameiet, ikke mot selgeren – med mindre selgeren har brutt opplysningsplikten om et kjent forhold.

Kontraktskjeden – utbygger og entreprenør

I nyere bygg er ofte utbygger eller entreprenør den nærmeste ansvarlige for byggefeil. Er boligen kjøpt som ny bolig under oppføring, gjelder bustadoppføringslova i forholdet mellom forbrukeren og utbygger eller entreprenør, mens senere videresalg mellom private følger avhendingslova.

Kravene følger normalt kontraktskjeden. Den som har lidt tapet, må derfor identifisere hvilken kontrakt kravet bygger på, og hvem som er motpart i den kontrakten. Et sameie kan ikke uten videre bygge på den enkelte seksjonseierens kjøpekontrakt, og en seksjonseier kan ikke uten videre bygge på sameiets entreprisekontrakt.

Direktekrav og regress

I visse tilfeller kan et krav rettes mot et tidligere ledd i kontraktskjeden. Bustadoppføringslova § 37 gir forbrukeren adgang til å gjøre mangelskrav gjeldende mot tidligere avtaleledd, som utbyggerens kontraktsmedhjelper, i den utstrekning kravet kunne vært gjort gjeldende av entreprenøren. Tilsvarende regel finnes i avhendingslova § 4-16 for kjøperens krav mot tidligere selger eller den som har utført arbeid på eiendommen.

Videre kan det oppstå regress mellom de involverte: dekker laget en utbedring som skyldes en byggefeil, kan laget ha et krav mot entreprenøren. Dekker et forsikringsselskap skaden, kan selskapet tre inn i kravet. Rekkevidden av slike krav avhenger av avtalene, ansvarsgrunnlaget og hvilke innsigelser motparten har.

Reklamasjon og foreldelse

Selv velbegrunnede krav går tapt på frister. To regelsett må holdes fra hverandre:

  • Reklamasjon. Etter avhendingslova § 4-19 må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen. Bustadoppføringslova har tilsvarende regler om reklamasjonsfrist i § 30, med en absolutt frist på fem år etter overtakelsen.
  • Foreldelse. Foreldelsesloven gjelder i tillegg, med en alminnelig frist på tre år, jf. § 2, og med særlige regler om tilleggsfrist ved manglende kunnskap, jf. § 10.

I sameier og borettslag oppstår risikoen særlig fordi kunnskap ofte er spredt: en beboer melder om fukt, styret utreder, og først etter en generalforsamling eller et årsmøte fattes beslutning om videre skritt. I mellomtiden kan fristene løpe. Skriftlig reklamasjon bør derfor sendes så snart et mulig ansvarsforhold er identifisert, også før årsaken er fullt utredet.

Hvem opptrer på fellesskapets side?

Gjelder kravet fellesarealer, er det normalt laget eller sameiet – ved styret – som er rette part. Den enkelte beboeren kan likevel ha egne krav for tap i egen bruksenhet. I praksis bør rollene avklares tidlig, slik at man unngår at samme krav fremmes fra flere sider, eller at ingen fremmer det i tid.

En strukturert fremgangsmåte

  • Kartlegg og dokumenter skaden med bilder, fagrapport og tidslinje.
  • Fastslå hvor bygningsdelen hører – bruksenhet eller fellesareal – etter lov og vedtekter.
  • Identifiser hvem som har lidt tapet, og hvilken kontrakt kravet bygger på.
  • Kartlegg mulige ansvarlige, inkludert tidligere ledd i kontraktskjeden.
  • Send skriftlig reklamasjon til alle aktuelle parter innen rimelig tid.
  • Vurder deretter hvilke krav som skal forfølges, og i hvilken rekkefølge.

Avslutning

Det finnes ikke ett svar på hvem som er ansvarlig for mangler i borettslag og sameier. Ansvaret avhenger av eierform, kontraktskjede, hva slags feil det er, og de konkrete faktiske forholdene. Riktig kartlegging av kravshaver og motpart før saken forfølges, er ofte forskjellen mellom et krav som fører frem og et krav som faller på formelle grunner.