Mangler ved boligkjøp – når foreligger det en mangel etter avhendingslova?

Mange boligkjøpere oppdager svikt, skader eller avvik kort tid etter overtakelse. I dagligtalen kalles dette gjerne en «mangel». Juridisk er begrepet snevrere: en mangel foreligger først når boligen ikke er i samsvar med det kjøperen etter avtalen og loven hadde krav på. Denne artikkelen forklarer hvordan vurderingen gjøres etter lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova).

Utgangspunktet er avtalen

Etter avhendingslova § 3-1 har eiendommen en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Vurderingen starter derfor alltid i avtalegrunnlaget: kjøpekontrakten, prospektet, salgsoppgaven, egenerklæringen fra selgeren, tilstandsrapporten og eventuell annen dokumentasjon som er gjort kjent for kjøperen før avtalen ble inngått.

Der avtalen ikke sier noe konkret om et bygningselement, suppleres den av lovens alminnelige krav, jf. avhendingslova §§ 3-2 til 3-6. Etter § 3-2 første ledd har eiendommen en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Hva kan kjøperen med rimelighet forvente?

Forventningene må være realistiske. En bolig fra 1975 med opprinnelig bad og drenering vil normalt ha slitasje, eldre løsninger og begrenset restlevetid på flere bygningsdeler. At noe må utbedres, er derfor ikke i seg selv et avvik fra avtalen. Spørsmålet er om tilstanden ligger utenfor det en kjøper i den aktuelle situasjonen måtte regne med.

Momenter som ofte får betydning:

• boligens alder, byggemåte og vedlikeholdshistorikk
• hvordan boligen er presentert i markedsføringen
• hvilke forbehold og opplysninger som er gitt
• omfanget og karakteren av det som er oppdaget – enkeltstående slitasje eller en skade med skjult årsak
• kostnaden ved utbedring sett i forhold til kjøpesummen

Uriktige opplysninger fra selgeren

Etter avhendingslova § 3-8 foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren – eller noen som har handlet på selgerens vegne, typisk megler eller takstmann – har gitt til kjøperen. Bestemmelsen gjelder opplysninger i annonser, salgsoppgave, egenerklæring og andre salgsdokumenter, og også opplysninger gitt muntlig underveis i prosessen.

Det er et vilkår at opplysningen har virket inn på avtalen. I praksis er terskelen her ikke høy dersom opplysningen gjelder noe kjøpere normalt legger vekt på, for eksempel areal, våtromsstandard, drenering, utført arbeid eller kjente skader. En uriktig opplysning kan bare rettes opp ved at den i tid blir rettet på en tydelig måte før avtalen inngås.

Manglende opplysninger

Selgeren har også en plikt til å opplyse. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Også her kreves det at unnlatelsen kan antas å ha virket inn på avtalen.

Typiske eksempler er tidligere vannlekkasjer, fukt i kjeller eller krypkjeller, arbeid utført uten kvalifisert håndverker, manglende byggetillatelse eller kjente problemer med tak, avløp eller ventilasjon. At selgeren selv ikke oppfattet forholdet som alvorlig, er sjelden avgjørende.

Tilstandsrapport og salgsdokumentasjon

Tilstandsrapporten er blitt sentral i mangelsvurderingen. Etter avhendingslova § 3-10 tredje ledd regnes opplysninger i en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskrift om tryggere bolighandel, som gitt til kjøperen. Det betyr at forhold som er beskrevet med tilstandsgrad og begrunnelse i en slik rapport, normalt inngår i det kjøperen må anses kjent med.

Samtidig er ikke en rapport en garanti. Rapporten dekker det som er undersøkt, med de forbehold og undersøkelsesbegrensninger som er angitt. Skjulte forhold som ikke var mulig å avdekke ved den avtalte undersøkelsen, faller ofte utenfor. Nettopp derfor er det viktig å lese hva rapporten faktisk sier – og hva den uttrykkelig ikke har undersøkt.

Kjøperens kunnskap

Etter avhendingslova § 3-10 kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han eller hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har kjøperen fått en klar og konkret opplysning om et forhold, og likevel valgt å inngi bud, er det vanskelig å nå frem med et krav om det samme forholdet i etterkant.

Grensen går mellom generell risikoinformasjon og konkret kunnskap. En generell merknad om at bad fra 1990-tallet «kan ha behov for oppgradering», stiller kjøperen annerledes enn en beskrivelse av påvist fukt i et konkret rom. Vurderingen er derfor tett knyttet til hvor presis informasjonen var.

Betydningen av lovendringene i 2022

Fra 1. januar 2022 ble avhendingslova endret for å gjøre boligomsetningen tryggere. To endringer har særlig praktisk betydning ved forbrukerkjøp, det vil si der en profesjonell eller privat selger selger til en forbruker:

• Generelle «som den er»-forbehold kan ikke lenger gjøres gjeldende overfor forbrukerkjøpere, jf. avhendingslova § 3-9 andre ledd. Selgeren kan altså ikke lenger fraskrive seg ansvaret gjennom en standardformulering.
• Kjøperen bærer selv tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, jf. avhendingslova § 3-1 fjerde ledd. Bestemmelsen har unntak, blant annet der mangelen følger av uriktige eller manglende opplysninger.

I tillegg stiller forskrift om tryggere bolighandel krav til innholdet i tilstandsrapporter. Formålet er at flere forhold skal avdekkes og opplyses før avtaleinngåelsen, slik at risikoen fordeles gjennom informasjon i stedet for gjennom tvister i etterkant.

Vurderingen er konkret

Det finnes ingen liste over forhold som alltid utgjør en mangel. Utfallet avhenger av avtalen, opplysningene som er gitt, boligens alder og tilstand, hva som var synlig, og hva som faktisk er årsaken til det som er oppdaget. To tilsynelatende like fuktskader kan derfor ende ulikt, avhengig av dokumentasjonen i den enkelte saken.

Uavhengig av mangelsspørsmålet må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at forholdet ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest innen fem år etter overtakelsen, jf. avhendingslova § 4-19. Reklamasjonsfristene er absolutte og oversittes lett dersom man venter på full oversikt før man varsler.

Avslutning

At noe er skadet eller må utbedres, betyr ikke automatisk at det foreligger en mangel i lovens forstand. Vurderingen krever at man ser avtalen, salgsdokumentasjonen, kjøperens kunnskap og de faktiske årsaksforholdene i sammenheng. Sikre dokumentasjon av funn, årsak og kostnader tidlig, og reklamer skriftlig så snart forholdet er kjent.