Oppmåling etter overtakelsen viser ikke sjelden at boligen er mindre enn opplyst i salgsoppgaven. Spørsmålet er om avviket gir grunnlag for et krav mot selger. Etter lovendringene i 2022 har avhendingslova en egen regel om dette.

Terskelen for innvendig areal

Etter avhendingslova § 3-3 utgjør et avvik i innvendig areal bare en mangel dersom arealet er mindre enn opplyst med mer enn to prosent, og avviket utgjør minst én kvadratmeter. Begge vilkårene må være oppfylt. For en bolig oppgitt til 100 kvadratmeter innebærer det at avviket må være større enn to kvadratmeter.

Terskelen betyr at mindre avvik – som ofte skyldes måletekniske forhold – ikke gir grunnlag for krav. Bestemmelsen gjelder innvendig areal. Avvik knyttet til tomt, uteareal eller andre arealangivelser må vurderes etter de alminnelige reglene.

Forholdet til uriktige opplysninger

Selv om terskelen i § 3-3 ikke er overtrådt, kan et arealavvik vurderes etter § 3-8 om uriktige opplysninger, dersom det er gitt en konkret og uriktig opplysning som kan antas å ha virket inn på avtalen. Motsatt kan et avvik over terskelen bli vurdert annerledes dersom det klart fremgikk av dokumentasjonen hvordan arealet var målt, eller dersom kjøperen var kjent med de faktiske forholdene, jf. § 3-10.

Hvordan måles arealet?

Arealbegrepene har betydning. Bruksareal, internt bruksareal og eksternt bruksareal måles etter fastsatte standarder, og rom som ikke er godkjent for varig opphold skal behandles på en bestemt måte. En del tvister skyldes ikke feilmåling, men at partene sammenligner ulike arealbegreper. En ny oppmåling bør derfor utføres av fagkyndig, med angivelse av hvilken standard som er brukt.

Rom som ikke er godkjent

Et beslektet, men annet spørsmål er om rom er lovlig godkjent for varig opphold. Er en kjellerstue eller et soverom markedsført som oppholdsrom uten å være godkjent, kan det utgjøre en mangel selv om arealet er korrekt målt. Grunnlaget vil da typisk være uriktige eller manglende opplysninger.

Utmåling av kravet

Ved arealavvik utmåles prisavslaget etter § 4-12 ut fra verdireduksjonen. En ren kvadratmeterprisberegning gir sjelden riktig svar, fordi kvadratmeterprisen ikke er lineær og fordi boligens verdi bestemmes av flere forhold enn areal. Det kreves derfor ofte en verdivurdering fra fagkyndig. Erstatning etter § 4-14 kan være aktuelt for økonomisk tap ut over verdireduksjonen. I forbrukerkjøp bærer kjøperen selv tap opp til 10 000 kroner, jf. § 3-1 tredje ledd.

Reklamasjon

Arealavvik oppdages ofte lenge etter overtakelsen. Meldingen til selger må gis innen rimelig tid etter at avviket ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen, jf. § 4-19. Se reklamasjon etter boligkjøp.

Kort oppsummert

Arealavvik er en av få mangelstyper med en tallfestet terskel, men vurderingen er likevel sammensatt: hvilket arealbegrep er brukt, hva ble konkret opplyst, hva visste kjøperen, og hvilken betydning har avviket for boligens verdi?

Se også avhendingsloven og advokat for boligkjøper.

Artikkelen er generell informasjon og utgjør ikke individuell juridisk rådgivning.