Opplysningsplikt ved boligsalg – hva må selger fortelle kjøper?

De fleste tvister etter boligsalg handler ikke om kompliserte juridiske spørsmål, men om informasjon: hva visste selgeren, hva ble sagt, og hva ble ikke sagt. Opplysningsplikten er derfor selve kjernen i et trygt boligsalg. Denne artikkelen forklarer hva plikten innebærer etter avhendingslova, og hvordan selgeren praktisk kan innfri den.

Det rettslige utgangspunktet

Etter avhendingslova § 3-7 foreligger det en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er i tillegg et vilkår at unnlatelsen kan antas å ha virket inn på avtalen.

Ved siden av dette gjelder avhendingslova § 3-8 om uriktige opplysninger. Der plikten etter § 3-7 handler om det som ikke er sagt, gjelder § 3-8 det som er sagt feil. I praksis vurderes de to bestemmelsene ofte parallelt i samme sak.

Hvilke opplysninger kan være relevante?

Plikten gjelder forhold ved eiendommen som har betydning for kjøperens vurdering. Det kan gjelde både bygningsmessige forhold, rettslige forhold og forhold i omgivelsene. Praktiske eksempler:

• fukt, kondens eller vannlekkasjer, også hendelser som ligger noen år tilbake
• tidligere skader og hvordan de ble utbedret – med eller uten fagfolk
• arbeid utført av ufaglærte, særlig på bad, elektrisk anlegg og rør
• manglende byggetillatelse eller ferdigattest, rom tatt i bruk uten godkjenning
• kjente svakheter ved tak, drenering, avløp eller ventilasjon
• planlagt utbygging, naborettslige forhold, servitutter og felles kostnader
• i borettslag og sameier: vedtatte eller varslede fellesprosjekter og økte felleskostnader

Momentet er ikke om selgeren mener forholdet er alvorlig, men om en normal kjøper ville hatt interesse av å vite om det før bud.

«Kjente eller måtte kjenne til»

Selgeren har ikke plikt til å opplyse om noe han eller hun ikke vet. Uttrykket «måtte kjenne til» innebærer likevel mer enn ren viten: det omfatter forhold selgeren ikke har noen rimelig unnskyldning for å være uvitende om. Har selgeren bodd med gjentakende fuktproblemer, tørket opp vann etter hver kraftige regnbyge eller ryddet etter en lekkasje, kan man normalt ikke høres med at forholdet var ukjent.

Grensen kan være vanskelig i to typetilfeller. Det ene er arvinger og andre som selger en bolig de aldri har bebodd, og som derfor har begrenset kunnskap. Det andre er langvarige, gradvise forhold som selgeren har blitt vant til og ikke tenker på som avvik. I begge situasjoner er en grundig egenerklæring og en god tilstandsrapport det beste vernet.

Kravet om innvirkning på avtalen

Manglende opplysninger utgjør bare en mangel dersom det kan antas at opplysningen ville påvirket avtalen – prisen, vilkårene eller om kjøpet i det hele tatt ble gjennomført. Bagatellmessige forhold uten økonomisk eller praktisk betydning faller derfor utenfor.

Vurderingen er objektiv i den forstand at det ikke er nok at den konkrete kjøperen sier at opplysningen ville vært viktig. Samtidig er terskelen ikke høy for opplysninger som gjelder kostnadskrevende bygningsdeler eller risiko for skade.

Uriktige opplysninger versus utelatte opplysninger

Grensen mellom det uriktige og det utelatte er ofte flytende. En salgsoppgave som opplyser at «badet er totalrenovert i 2016», gir inntrykk av fagmessig arbeid. Er badet pusset opp av eieren selv uten membranarbeid, kan opplysningen både være uriktig etter § 3-8 og innebære at vesentlig informasjon ikke er gitt etter § 3-7.

Selgeren bør derfor være presis, ikke bare positiv: hva er gjort, når, av hvem, og hva er dokumentert. Formuleringer som «oppgradert», «nyere» og «pent vedlikeholdt» skaper forventninger som senere må kunne underbygges.

Egenerklæring, tilstandsrapport og salgsdokumenter

Etter lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022 stiller forskrift om tryggere bolighandel krav til innholdet i tilstandsrapporter. Opplysninger i en tilstandsrapport som oppfyller forskriftens krav, regnes som gitt til kjøperen, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd. Rapporten er dermed et sentralt virkemiddel for å oppfylle opplysningsplikten.

Det er likevel viktig å være klar over to forhold. For det første fritar ikke rapporten selgeren fra å opplyse om det han eller hun selv vet, men som den bygningssakkyndige ikke har undersøkt. For det andre kan ikke generelle «som den er»-forbehold lenger gjøres gjeldende ved forbrukerkjøp, jf. avhendingslova § 3-9 andre ledd. Selgeren kan altså ikke lenger skjerme seg bak standardforbehold; det er den konkrete informasjonen som avgjør risikofordelingen.

Forholdet til kjøperens egen informasjon

Opplysningsplikten må ses i sammenheng med avhendingslova § 3-10, som avskjærer kjøperen fra å påberope seg forhold han eller hun kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Har selgeren gitt en klar og konkret opplysning, er forholdet i utgangspunktet «brukt opp» som mangelsgrunnlag.

Dette er den praktiske grunnen til at tydelighet lønner seg for selgeren: en presis opplysning om et kjent problem flytter risikoen over til kjøperen, mens en vag eller utydelig formulering kan gjøre det motsatte.

Hvorfor dokumentasjon før salget reduserer tvister

Erfaringsmessig gir følgende tiltak best effekt før markedsføring:

• samle fakturaer, kvitteringer og samsvarserklæringer for utført arbeid
• beskriv tidligere skader konkret – tidspunkt, årsak, utbedring og utførende
• bruk tid på egenerklæringen og svar utfyllende, ikke minimalistisk
• be den bygningssakkyndige undersøke forhold du selv er usikker på
• ta vare på dokumentasjon for felles vedlikehold i borettslag og sameier

Selgeren bør også være oppmerksom på at reklamasjoner kan komme lenge etter overtakelsen. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at forholdet ble oppdaget, og senest innen fem år, jf. avhendingslova § 4-19. God dokumentasjon fra salgstidspunktet er da ofte det eneste som kan avklare hva som faktisk ble opplyst.

Avslutning

Opplysningsplikten er ikke en plikt til å svartmale boligen, men en plikt til å gi kjøperen et riktig og tilstrekkelig bilde av det selgeren vet. Presis informasjon, dokumentert arbeid og en gjennomarbeidet tilstandsrapport er den mest effektive måten å redusere risikoen for et krav i etterkant.