Nabovarsel er ofte det første konkrete tegnet på at noe skal skje på naboeiendommen. Det finnes to ulike varslingsregler som lever side om side: nabovarsel i byggesaken etter plan- og bygningsloven, og grannevarsel etter grannelova.
Nabovarsel etter plan- og bygningsloven § 21-3
Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker, med mindre de skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.
Varsel kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve at naboer og gjenboere som ikke er varslet, blir varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere varsles. Ved riving skal søkeren også varsle dem som har pengeheftelser i eiendommen.
Loven har også et unntak der tiltaket er i samsvar med en så detaljert reguleringsplan at naboer og gjenboere kunne vurdere konsekvensene ved planbehandlingen, og ble varslet i samsvar med § 12-10 tredje ledd. Er det mer enn 5 år siden slikt varsel, gjelder ikke unntaket.
Grannevarsel etter grannelova § 6
Grannelova § 6 har en egen og videre varslingsplikt: den som vil gå i gang med planting, graving, bygging, industrivirksomhet eller annet tiltak som kan bli til skade eller ulempe på naboeiendom, skal varsle naboen i rimelig tid på forhånd.
Denne plikten er ikke knyttet til om tiltaket er søknadspliktig. Den kan derfor gjelde også for arbeid som ikke krever byggesøknad, for eksempel planting eller graving.
| Nabovarsel, pbl. § 21-3 | Grannevarsel, grannelova § 6 | |
|---|---|---|
| Når | Før byggesøknad sendes inn | I rimelig tid før tiltaket settes i gang |
| Hva utløser plikten | Søknadspliktig tiltak | Tiltak som kan bli til skade eller ulempe på naboeiendom |
| Frist for merknader | Minst 2 uker etter at varsel er sendt og grunnlagsmaterialet er tilgjengelig | Ingen fast frist i loven; granneskjønn må kreves senest 4 uker etter varsel, jf. § 7 |
| Formål | Saksbehandlingen i kommunen | Det privatrettslige forholdet mellom naboene |
Hva bør merknaden inneholde?
- Hvilket tiltak og hvilken eiendom merknaden gjelder.
- Konkret hvilke konsekvenser du mener tiltaket får for din eiendom – sol, innsyn, avrenning, støy, adkomst, rystelser.
- Henvisning til planbestemmelser eller avstandskrav du mener ikke er oppfylt.
- Dokumentasjon: bilder, kart, avtaler eller tinglyste rettigheter.
Byggverk skal etter plan- og bygningsloven § 29-4 som utgangspunkt ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter, om ikke annet er bestemt i plan. Kommunen kan godkjenne kortere avstand blant annet når naboen har gitt skriftlig samtykke, eller ved frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
Kilder: Plan- og bygningsloven · Plan- og bygningsloven § 21-3 – nabovarsel · Plan- og bygningsloven § 21-6 – privatrettslige forhold · Plan- og bygningsloven § 29-4 – plassering, høyde og avstand fra nabogrense · Grannelova § 6 – grannevarsel · Grannelova § 7 – granneskjøn