Et krav fra kjøper kommer sjelden på et beleilig tidspunkt. Det kan dukke opp noen måneder etter overtakelsen, eller flere år senere: kjøper har oppdaget fukt, en skjult skade eller et forhold som etter kjøpers syn skulle vært opplyst, og fremmer en reklamasjon eller et pengekrav. For selgere som tegnet boligselgerforsikring – historisk ofte kalt eierskifteforsikring – er forsikringen da ofte helt sentral. Denne artikkelen er generell informasjon, ikke individuell juridisk rådgivning.

Hva er boligselgerforsikring?

Boligselgerforsikring er en forsikring selger kan tegne i forbindelse med salg av bolig. Forsikringen er ment å dekke selgers ansvar overfor kjøper innenfor forsikringsvilkårene, typisk krav som bygger på avhendingslova. Forsikringen kjøpes normalt i forbindelse med salget, og den forutsetter blant annet at selger har gitt opplysninger om eiendommen i det underlaget som benyttes ved salget.

I praksis innebærer forsikringen også at selskapet håndterer kravet. Selskapet, eller advokater selskapet benytter, går gjennom kjøpers reklamasjon, vurderer om det foreligger et rettslig ansvar, og korresponderer med kjøper eller kjøpers representant. For mange selgere er dette den viktigste effekten av forsikringen: man står ikke alene i en mangelssak.

Hva bør selger gjøre når kravet kommer?

Håndteringen den første tiden har ofte stor betydning. Noen praktiske utgangspunkt:

  • Ikke la kravet ligge ubesvart. Passivitet kan skape uklarhet og svekke saken.
  • Noter når kravet ble mottatt, og på hvilken måte.
  • Meld kravet til forsikringsselskapet så raskt som mulig.
  • Videresend kjøpers reklamasjon med alle vedlegg til selskapet.
  • Vær varsom med å erkjenne ansvar eller inngå avtaler om utbedring eller prisavslag før selskapet har vurdert saken.
  • Ta vare på salgsdokumentasjonen: salgsoppgave, tilstandsrapport, selgers egenerklæring, kjøpekontrakt, budjournal, kvitteringer og dokumentasjon på arbeider som er utført på eiendommen.

Å svare saklig og nøkternt på faktiske spørsmål er noe annet enn å ta stilling til det rettslige ansvaret. Den rettslige vurderingen bør skje etter at saken er meldt.

Hva vurderer forsikringsselskapet?

Når kravet er meldt, vil selskapet eller dets representanter typisk vurdere en rekke forhold: om det foreligger en mangel etter avhendingslova, hvilke opplysninger som ble gitt før salget, hva som fremgår av tilstandsrapporten og selgers egenerklæring, om det er sammenheng mellom det påberopte forholdet og det økonomiske tapet, hva kjøper kjente eller måtte kjenne til, størrelsen på det økonomiske tapet, og om kjøper har reklamert i tid eller om kravet kan være foreldet.

Vurderingen er konkret. Den bygger på avtalen mellom partene, opplysningene som ble gitt, og de faktiske forholdene i den enkelte saken. Det er derfor sjelden mulig å si noe sikkert om utfallet før dokumentasjonen er gjennomgått.

Innebærer forsikringen at alle krav blir betalt?

Nei. Boligselgerforsikring er ikke en garanti for at kjøpers krav dekkes. Om forsikringen kommer til anvendelse, avhenger blant annet av forsikringsvilkårene, om selger faktisk er rettslig ansvarlig overfor kjøper, om saken rammes av unntak i vilkårene, og av de konkrete faktiske forholdene. Et krav kan bli avvist fordi det ikke foreligger en mangel, fordi kravet ikke er fremsatt i tid, eller fordi forholdet ligger utenfor forsikringens dekningsområde.

Forholdet mellom selger og forsikringsselskapet

Selv om selskapet håndterer kravet, bør selger følge saken. Det innebærer å svare på henvendelser fra selskapet, sørge for at faktiske opplysninger av betydning kommer frem, og holde oversikt over frister og korrespondanse. Selger sitter ofte på informasjon om eiendommen som ingen andre har, for eksempel om tidligere skader, arbeider som er utført og hva som faktisk ble sagt og vist under visning.

Hva om forsikringsselskapet avslår dekning?

Dersom selskapet mener at forholdet ikke omfattes av forsikringen, står selger i en annen situasjon. Da kan det være behov for uavhengig juridisk rådgivning om to spørsmål: kjøpers underliggende krav mot selger, og selskapets dekningsavgjørelse. Dette er to ulike vurderinger, og de kan få forskjellig utfall.

Om et advokatfirma kan bistå i et slikt spørsmål, må alltid avklares konkret. Vanlige regler om interessekonflikt og habilitetskontroll gjelder, og det kan foreligge forhold som gjør at vi ikke kan påta oss saken.

Hva om kjøper kontakter selger direkte?

Kjøper henvender seg ofte direkte til selger. Var forsikringen i kraft og forholdet ligger innenfor dekningsområdet, kan kravet normalt videresendes til forsikringsselskapet, og videre dialog kan skje gjennom selskapet. Det bør likevel ikke gis kategoriske svar til kjøper om ansvar eller dekning før selskapet har vurdert saken.

Har du mottatt et krav etter boligsalg?

Send inn saken