Mange kjøpere bestiller el-kontroll etter overtakelsen, og rapporten inneholder gjerne en rekke avvik. Det er lett å tolke en slik liste som en dokumentert mangel. Rettslig er bildet mer nyansert: et avvik fra dagens forskriftskrav er ikke i seg selv en mangel etter avhendingslova.

Anleggets alder og gjeldende krav

Elektriske anlegg vurderes normalt etter det regelverket som gjaldt da anlegget ble utført. Et anlegg fra 1980-tallet skal derfor ikke måles mot dagens krav. Har kjøperen kjøpt en bolig med opprinnelig sikringsskap og gammelt anlegg, er behovet for oppgradering en påregnelig kostnad, ikke uten videre en mangel.

Ulovlige eller farlige forhold

Arbeid utført av ufaglærte, anlegg med reell brannfare, eller forhold som medfører pålegg fra tilsynsmyndighet, står i en annen stilling enn alderstypiske avvik.

Uriktige opplysninger

Er det opplyst at anlegget er nytt, oppgradert eller kontrollert uten avvik, og dette ikke stemmer, kan § 3-8 komme til anvendelse.

Manglende opplysninger

Har selger fått pålegg fra det lokale eltilsynet, kjent til tidligere feil, eller selv utført arbeid uten kvalifikasjoner, kan manglende opplysning om dette utgjøre en mangel etter § 3-7.

Den alminnelige forventningsstandarden

Der avtalen ikke gir svar, følger det av avhendingslova § 3-2 første ledd at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Spørsmålet er derfor om det elektriske anlegget avviker fra en slik berettiget forventning. Enkeltavvik veier lite; et samlet bilde av omfattende ulovlige arbeider kan veie mye.

Dokumentasjonskravene i praksis

En kontrollrapport som lister avvik uten å skille mellom alderstypiske forhold, forskriftsavvik og reelle sikkerhetsrisikoer, gir sjelden tilstrekkelig grunnlag. Det bør fremgå:

  • når anlegget eller de aktuelle delene ble utført
  • hvilket regelverk som gjaldt da
  • hva som er ulovlig, og hva som bare avviker fra dagens krav
  • hvilke tiltak som er nødvendige, og hva de koster
  • hva som er utført av ufaglærte

Dokumentasjon som samsvarserklæringer og kontrollrapporter fra salgsprosessen bør sammenholdes med funnene.

Krav og utmåling

Foreligger en mangel, er prisavslag etter § 4-12 og erstatning etter § 4-14 de praktiske kravene. Ved oppgradering av et gammelt anlegg vil det ofte gjøres fradrag for standardforbedring. I forbrukerkjøp bærer kjøperen selv tap opp til 10 000 kroner, jf. § 3-1 tredje ledd, noe som i praksis avskjærer de minste kravene. Reklamasjon må skje uten unødig opphold etter at forholdet ble oppdaget, jf. § 4-19.

Ikke utsett sikkerhetstiltak

Er det påvist forhold med reell fare, må dette utbedres uavhengig av tvisten. Dokumenter forholdet grundig først, slik at bevisene ikke går tapt.

Videre lesning

Se avhendingsloven, reklamasjon etter boligkjøp og advokat for boligkjøper.

Artikkelen er generell informasjon og utgjør ikke individuell juridisk rådgivning.