«Skjulte feil» er ikke et rettslig begrep, men en praktisk beskrivelse av forhold kjøperen ikke kjente til, og som ikke var synlige ved visning eller beskrevet i salgsdokumentasjonen. Slike forhold er kjernen i de fleste mangelssaker etter boligkjøp – men at en feil var skjult, gir ikke i seg selv et krav mot selger.

Tre spørsmål som avgjør saken

  • Avviker boligen fra avtalen? Utgangspunktet er avhendingslova § 3-1 og det som følger av kontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring.
  • Er boligen i samsvar med det kjøperen kunne forvente? Etter avhendingslova § 3-2 første ledd har eiendommen en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Ved forbrukerkjøp har generelle «som den er»-forbehold ikke virkning, jf. § 3-9 andre ledd.
  • Er det gitt uriktige opplysninger, eller er noe holdt tilbake? Se §§ 3-8 og 3-7. Selv forhold som ellers ville ligget innenfor det påregnelige, kan bli en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger eller unnlatt å opplyse om noe selger kjente eller måtte kjenne til.

Hva er typisk «skjult»?

  • Fukt og råte i konstruksjoner, kjeller eller under våtromsgulv
  • Skader som er tildekket eller overflatemessig utbedret før salget
  • Manglende membran eller mangelfullt utført håndverksarbeid
  • Ulovlige eller ikke omsøkte tiltak, herunder bruksendring av rom
  • Skjeggkre, insekter eller andre forhold som påvirker bruken
  • Forhold ved fellesarealer i borettslag eller sameie

Gjelder forholdet fellesarealer eller bygningsdeler i et borettslag eller sameie, må det først avklares hvem som eier og har ansvaret. Se mangler i borettslag og sameier.

Betydningen av tilstandsrapporten

Etter regelverket fra 2022 skal tilstandsrapporter som oppfyller forskriftskravene gi kjøperen et bedre bilde av risikoen. Forhold som er tydelig beskrevet, er ikke skjulte. Samtidig er en generell risikoangivelse ikke det samme som konkret kunnskap om en faktisk skade. Etter § 3-10 kan kjøperen ikke gjøre gjeldende forhold han kjente eller måtte kjenne til.

Terskelen i forbrukerkjøp

Etter § 3-1 tredje ledd bærer forbrukerkjøper selv tap opp til 10 000 kroner ved mangel, med de unntak som følger av bestemmelsen. Det innebærer at mindre forhold i praksis ikke forfølges.

Hvilke krav kan du ha?

Retting etter § 4-10, der selger tilbyr eller kjøper krever utbedring. Prisavslag etter § 4-12, som svarer til verdireduksjonen. Erstatning etter § 4-14 for økonomisk tap som følge av mangelen. Heving etter § 4-13 ved vesentlig kontraktsbrudd, som er unntaket. Kjøperen kan også holde tilbake kjøpesum etter § 4-15, men dette bør vurderes nøye.

Reklamasjon og bevis

Melding må gis innen rimelig tid etter at forholdet ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen, jf. § 4-19. Kjøperen har i praksis bevisbyrden for mangelen, årsakssammenhengen og tapets størrelse. Dokumenter derfor forholdet før utbedring. Se reklamasjon etter boligkjøp.

Videre lesning

Se avhendingsloven, mangler ved boligkjøp og forsikring og advokatutgifter.

Artikkelen er generell informasjon og utgjør ikke individuell juridisk rådgivning.