I mangelssaker etter boligkjøp møter kjøperen ofte anførselen om at forholdet «var opplyst» eller «burde vært oppdaget». Reglene om kjøperens kunnskap og undersøkelser er imidlertid mer nyanserte enn en generell «undersøkelsesplikt». Denne artikkelen forklarer hva som gjelder etter avhendingslova.

Kjøperens kunnskap ved avtaleinngåelsen

Hovedregelen følger av avhendingslova § 3-10 første ledd: kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han eller hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Skjæringstidspunktet er avtaleinngåelsen – ikke overtakelsen. Informasjon som først kommer etter at bud er akseptert, avskjærer derfor normalt ikke kravet.

Dette er ikke en plikt til å undersøke, men en regel om at man ikke kan påberope seg det man allerede vet. Forskjellen har praktisk betydning: kjøperen behøver ikke å oppsøke informasjon, men får ikke kompensasjon for risiko som var kjent og priset inn.

Når kjøperen har undersøkt eller fått mulighet til det

Avhendingslova § 3-10 andre ledd regulerer situasjonen der kjøperen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn har unnlatt å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke. Da kan kjøperen ikke gjøre gjeldende forhold som burde vært oppdaget ved undersøkelsen.

Poenget er at det kreves en oppfordring – en konkret invitasjon eller anmodning fra selgeren – for at unnlatt undersøkelse skal virke mot kjøperen. En alminnelig visning er ikke i seg selv en slik oppfordring til teknisk gjennomgang. Vurderingen av hva som «burde vært oppdaget», tar dessuten utgangspunkt i hva en vanlig kjøper kan se, ikke hva en bygningssakkyndig ville avdekket.

Etter avhendingslova § 3-10 tredje ledd gjelder begrensningene i første og andre ledd likevel ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Har selgeren holdt tilbake informasjon om et kjent problem, kan han eller hun altså ikke samtidig påberope seg kjøperens manglende undersøkelse.

Tilstandsrapporten og informasjon i salgsdokumentene

Etter lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022 er tilstandsrapporten gitt en tydeligere rolle. Opplysninger i en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskrift om tryggere bolighandel, regnes som gitt til kjøperen, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd. Kjøperen kan derfor ikke uten videre hevde at han ikke leste rapporten.

Dette betyr ikke at alt i rapporten avskjærer krav. Sentralt er hva rapporten faktisk beskriver:

  • Er bygningsdelen undersøkt, eller er den uttrykkelig unntatt?
  • Er det gitt en tilstandsgrad med konkret begrunnelse, eller bare en generell aldersbetraktning?
  • Beskriver rapporten et avvik, eller bare en anbefaling om videre undersøkelse?
  • Er omfanget av avviket angitt, eller er bare en mulighet nevnt?

Synlige forhold og forhold under overflaten

Forhold som er godt synlige ved en normal befaring, må kjøperen normalt ta høyde for: slitte overflater, gamle vinduer, skjeve gulv eller åpenbart eldre bad. Kjøperen kan ikke senere gjøre gjeldende det som var åpenbart.

Annerledes er det når det synlige bare er et symptom, mens årsaken er skjult. En misfarging i himlingen kan skyldes en enkel kondensskade – eller en pågående lekkasje i en konstruksjon. Har kjøperen fått opplyst symptomet uten årsaken, og viser det seg at skadeomfanget er vesentlig større enn det informasjonen ga grunnlag for å tro, kan forholdet fortsatt utgjøre en mangel.

Grensen mellom generell risikoinformasjon og konkret kunnskap

Dette er ofte det avgjørende punktet i praksis. En generell formulering om at «bad fra 1995 må forventes å ha behov for oppgradering», gir kjøperen en risikoindikasjon, men ikke kunnskap om at det foreligger en aktiv fuktskade bak flisene. En rapport som beskriver «påvist forhøyet fuktverdi i vegg ved dusjsone», gir derimot konkret kunnskap om et bestemt forhold.

Jo mer presis informasjonen er om plassering, årsak og omfang, desto større betydning får den for kjøperens stilling. Vage forbehold og standardformuleringer flytter i mindre grad risiko – og etter avhendingslova § 3-9 andre ledd kan generelle «som den er»-forbehold ikke gjøres gjeldende ved forbrukerkjøp.

Særlig om advarsler og anbefalinger om videre undersøkelse

Tilstandsrapporter inneholder ofte anbefalinger om at et forhold bør undersøkes nærmere av fagperson. Slike anbefalinger kan gi kjøperen en oppfordring til undersøkelse i § 3-10 andre ledds forstand, men rekkevidden er begrenset til det forholdet anbefalingen gjelder. En anbefaling om å undersøke drenering gir ikke kjøperen kunnskap om taket.

Kjøpere som mottar slike anbefalinger, bør vurdere å innhente en fagvurdering før bud – eller ta et konkret forbehold i budet. Etter aksept er mulighetene til å påberope seg forholdet ofte snevrere.

Sammenhengen med selgerens opplysningsplikt

Reglene om kjøperens kunnskap må ses i sammenheng med selgerens plikter etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Systemet er i realiteten en fordeling av informasjonsrisiko: selgeren skal opplyse om det han eller hun kjenner eller måtte kjenne til, og kjøperen kan ikke påberope seg det som faktisk er opplyst.

Har selgeren gitt uriktige opplysninger, kan kjøperen normalt bygge på disse selv om en nærmere undersøkelse kunne avdekket det riktige. Motsatt kan kjøperen ikke kompensere for egen bevisst risikotaking ved å påberope seg forhold som var tydelig beskrevet.

Praktiske råd til kjøper

  • Les tilstandsrapporten i sin helhet, inkludert avsnittene om hva som ikke er undersøkt.
  • Still konkrete spørsmål skriftlig før bud, og ta vare på svarene.
  • Vurder fagvurdering der rapporten anbefaler videre undersøkelse.
  • Dokumenter tilstanden ved overtakelse med bilder.
  • Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at et forhold oppdages, jf. avhendingslova § 4-19.

Avslutning

Kjøperens undersøkelser har betydning, men ikke som en generell plikt til å avdekke alt. Det avgjørende er hva kjøperen faktisk visste eller fikk klar informasjon om før avtalen, og hvor presis informasjonen var. Grensedragningen mellom generell risikoinformasjon og konkret kunnskap er derfor ofte kjernen i saken.