Der prisavslaget kompenserer for at boligen er mindre verdt enn avtalt, dekker erstatning det økonomiske tapet mangelen har påført kjøperen. Kravene har ulike vilkår, og i praksis fremmes de ofte sammen.

Hjemmelen

Etter avhendingslova § 4-14 kan kjøperen kreve erstatning for økonomisk tap som følge av mangelen. Ansvaret for direkte tap er i utgangspunktet objektivt: selger svarer med mindre han kan godtgjøre at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne forutse eller overvinne. For indirekte tap gjelder strengere vilkår, jf. § 4-14 andre ledd, og det kreves som hovedregel at mangelen skyldes uaktsomhet eller manglende oppfyllelse av en garanti.

Vilkårene i praksis

  • Mangel. Det må foreligge en mangel etter §§ 3-1 flg.
  • Økonomisk tap. Tapet må være reelt og dokumentert.
  • Årsakssammenheng. Tapet må være en følge av mangelen.
  • Påregnelighet. Tapet må ikke være for fjernt eller upåregnelig.
  • Reklamasjon i tide, jf. § 4-19.

Hva kan kreves dekket?

  • Kostnader til fagkyndige undersøkelser og rapporter
  • Utgifter til å begrense eller avdekke skaden
  • Følgeskader på bygning eller innbo
  • Merkostnader til midlertidig bolig eller lagring under utbedring
  • Økte finansieringskostnader i visse tilfeller
  • Sakskostnader etter tvistelovens regler dersom saken bringes inn for domstolene

Eget arbeid, ulempe og tapt fritid er vanskeligere å få dekket, og krever konkret dokumentasjon av et økonomisk tap.

Kjøperens plikt til å begrense tapet

Kjøperen må gjøre rimelige tiltak for å begrense tapet. Unnlatelse kan redusere erstatningen. Samtidig bør utbedring ikke gjennomføres før forholdet er dokumentert – disse hensynene må balanseres, og det er en av grunnene til at saken bør vurderes tidlig.

Forholdet til prisavslag

Prisavslag etter § 4-12 og erstatning etter § 4-14 dekker ulike tap og kan kombineres, men det samme tapet kan ikke kreves to ganger. Kreves utbedringskostnaden som prisavslag, kan den ikke i tillegg kreves som erstatning. Se prisavslag etter boligkjøp.

Egenandelen i forbrukerkjøp

Etter § 3-1 tredje ledd bærer forbrukerkjøper selv tap opp til 10 000 kroner ved mangel, med de unntak som følger av bestemmelsen.

Dokumentasjon

Erstatningskrav står og faller på dokumentasjon: fakturaer, kvitteringer, tilbud, rapporter og korrespondanse. Kravet bør settes opp postvis, med angivelse av grunnlag og beløp for hver post. Det gir også et bedre utgangspunkt i forhandlinger med selger eller boligselgerforsikringen.

Videre lesning

Se avhendingsloven, reklamasjon etter boligkjøp og forsikring og advokatutgifter.

Artikkelen er generell informasjon og utgjør ikke individuell juridisk rådgivning.