Gnagere skiller seg fra mange andre skadedyr ved at de kan gjøre fysisk skade på bygningen. Mus og rotter gnager på isolasjon, kabler og treverk, og etterlater urin og avføring som gir lukt og hygieniske problemer. Oppdages dette etter overtakelsen, er spørsmålet om boligen har en mangel etter avhendingslova.
Aktivitet oppdaget etter overtakelsen
Enkelte gnagerfunn er sesongbetingede og tilfeldige – mus søker inn om høsten, også i godt vedlikeholdte boliger. Slike forhold er sjelden en mangel. Noe annet gjelder der det avdekkes vedvarende aktivitet, reirbygging i konstruksjonen eller skader som har bygd seg opp over tid.
Sentralt er hvor lenge forholdet har pågått. Omfattende gnagerskader i isolasjon eller kryperom oppstår normalt ikke på få uker, og tidsaspektet kan derfor være et argument for at forholdet forelå allerede ved overtakelsen.
Spor etter tidligere angrep
Spor etter tidligere bekjempelse kan ha betydning for hva selger kjente eller måtte kjenne til, jf. avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Typiske spor:
- Åtestasjoner, feller eller giftbokser på loft, i kryperom eller i bod
- Nyere tettinger rundt rørgjennomføringer eller grunnmur
- Service- eller inspeksjonsrapporter fra skadedyrfirma
- Skader som er utbedret uten at det er opplyst om årsaken
- Opplysninger fra naboer eller fra sameiets vedlikeholdshistorikk
At slike spor finnes betyr ikke uten videre at selger har holdt noe tilbake. Tidligere bekjempelse kan ha vært vellykket. Det kan likevel være relevant om forholdet ikke ble opplyst.
Innganger i konstruksjonen
Gnagere kommer som regel inn gjennom bestemte svakheter: åpne rørgjennomføringer, sprekker i grunnmur, utette luftventiler, manglende musebånd eller skader i kledningen. En fagkyndig gjennomgang som kartlegger inngangsveiene, sier ofte mer om forholdets alder og omfang enn antallet observerte dyr.
Kartleggingen har også betydning for kravets størrelse, fordi varig utbedring normalt forutsetter at inngangsveiene tettes – ikke bare at dyrene fjernes.
Skader på isolasjon og konstruksjon
Gnagerskader kan kreve utskifting av isolasjon, rensing og desinfeksjon, reparasjon av kabler og i noen tilfeller åpning og gjenoppbygging av konstruksjoner. Der reir og avføring ligger i isolasjonen, er utskifting ofte eneste realistiske løsning.
Gnageraktivitet kan også henge sammen med fukt: skader i klimaskjermen kan slippe inn både vann og dyr, og ødelagt isolasjon kan endre fuktforholdene i konstruksjonen. Der det er faktisk grunnlag for det, bør fukt og råte kartlegges samtidig.
Hvilke krav kan være aktuelle?
Foreligger det en mangel, kan prisavslag etter § 4-12 kreves, og settes som utgangspunkt til utbedringskostnaden – typisk bekjempelse, tetting, utskifting av isolasjon og nødvendig rensing. Erstatning etter § 4-14 er et eget grunnlag og kan omfatte annet økonomisk tap, for eksempel ødelagt innbo, utredningskostnader eller nødvendig alternativ bolig under utbedring.
Heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd etter § 4-13. Gnagerangrep gir ikke automatisk hevingsrett, heller ikke ved rotter. I særlig alvorlige tilfeller, der omfattende konstruksjonsskader og hygieniske forhold gjør boligen vanskelig å bruke, kan forholdet inngå i en samlet vesentlighetsvurdering.
Reklamasjon
Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at forholdet ble eller burde ha blitt oppdaget, jf. § 4-19. Den absolutte fristen er som hovedregel fem år fra overtakelsen, med lovbestemte unntak. Dokumenter skadene før isolasjon fjernes eller konstruksjoner lukkes igjen.
Kilder: Avhendingslova § 3-7 – manglande opplysningar · Avhendingslova § 4-13 – heving · Avhendingslova § 4-19 – reklamasjon · Folkehelseinstituttet om husmus