Mange skadedyrsaker faller ikke på jussen, men på reklamasjonen. Kjøperen bruker måneder på å kartlegge omfanget, og når kravet endelig fremsettes, møter det innsigelser om at det er reklamert for sent. Denne artikkelen er praktisk innrettet: når fristen starter, hva «rimelig tid» betyr, hva reklamasjonen bør inneholde og hvordan du dokumenterer forholdet.

Når begynner reklamasjonsfristen?

Etter avhendingslova § 4-19 må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Fristen starter altså ikke nødvendigvis den dagen du får en rapport i hånden.

«Burde ha oppdaget» betyr at du ikke kan utsette starten på fristen ved å la være å undersøke tydelige tegn. Ser du gjentatte insekter i samme rom, eller lukt og lyder som klart peker mot gnagere, kan fristen begynne å løpe fra det tidspunktet – ikke først når en fagkyndig bekrefter hva det er.

Merk at reklamasjonen kan gjelde forholdet, selv om du ennå ikke vet årsak, omfang eller kostnad. Du trenger ikke vente på svarene for å varsle selger.

Hva betyr «rimelig tid»?

Det finnes ingen fast frist i antall måneder. Vurderingen er konkret, og påvirkes blant annet av:

  • Hvor klart forholdet fremsto for kjøperen
  • Hvor lang tid det var rimelig å bruke på å undersøke nærmere
  • Hva kjøperen faktisk foretok seg i perioden, og om han holdt selger orientert
  • Om selgeren har blitt påført ulempe ved at varselet kom sent
  • Partenes forutsetninger og forholdets karakter

Å vente uten grunn skaper risiko – og risikoen bæres av kjøperen. Har du først en velbegrunnet mistanke om at boligen har en mangel, er det tryggeste å sende et skriftlig varsel raskt, og heller supplere senere.

Femårsfristen

I tillegg til kravet om rimelig tid gjelder som hovedregel en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelsen, med mindre selger ved garanti eller annen avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid.

Fristene gjelder likevel ikke dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig i strid med god tro. Det er et snevert unntak som krever konkret grunnlag, ikke bare en påstand om at selger «må ha visst».

Reklamasjonsfristene må dessuten holdes atskilt fra foreldelsesreglene, som løper parallelt og kan avskjære et krav selv om det er reklamert i tide.

Hva bør reklamasjonen inneholde?

Reklamasjonen trenger ikke være et juridisk dokument, men den bør være skriftlig og gjøre det klart at du gjør gjeldende at boligen har en mangel. Naturlige elementer:

  • Hvem som reklamerer, hvilken eiendom det gjelder og overtakelsesdato
  • Hva du har oppdaget, og hvor i boligen
  • Når du oppdaget det, og hvordan
  • At du gjør gjeldende mangel, og at du tar forbehold om å utdype kravet
  • Hvilke undersøkelser som er iverksatt eller planlagt
  • En oppfordring til selger om å ta stilling til forholdet og eventuelt undersøke det
  • Vedlegg med bilder, rapporter og fakturaer du har så langt

Send reklamasjonen på en måte som lar seg dokumentere, og ta vare på kvittering for utsendelse. Har selger boligselgerforsikring, vil saken normalt bli overført til selskapet – men reklamasjonen rettes mot selger.

Hvordan dokumenterer du skadedyrene?

Dokumentasjonen avgjør ofte saken. Sikre det som lar seg sikre før forholdet endres:

  • Bilder og video av dyr, spor, skader og hvor funnene ble gjort
  • Datering av hver observasjon – en enkel logg er tilstrekkelig
  • Artsbestemmelse fra skadedyrfirma eller fagkyndig
  • Systematisk fellefangst over tid der det er relevant
  • Rapporter fra skadedyrfirma, takstmann eller bygningskyndig
  • Fakturaer og tilbud på bekjempelse og utbedring
  • All korrespondanse med selger, megler og forsikringsselskap

Bør du sanere før selger har sett forholdet?

Her står to hensyn mot hverandre. På den ene siden har kjøperen en plikt til å begrense tapet, og enkelte forhold – gnagerskader, fukt, hygieniske problemer – bør ikke stå ubehandlet. På den andre siden mister du bevis dersom konstruksjoner lukkes og spor fjernes før motparten har fått anledning til å undersøke.

En praktisk tilnærming:

  • Reklamer først, og gi selger og eventuelt forsikringsselskapet en konkret frist for befaring.
  • Dokumenter grundig før tiltak settes i gang, gjerne med fagkyndig til stede.
  • Gjennomfør strakstiltak som hindrer at skaden utvikler seg, og beskriv dem skriftlig til motparten.
  • Utsett omfattende og irreversible arbeider til motparten har fått en reell mulighet til å undersøke.
  • Ta vare på utskiftede materialer der det er praktisk mulig.

La aldri et forhold som er helsefarlig eller som gir økende bygningsskade stå ubehandlet av bevishensyn alene. Dokumentasjon før tiltak, kombinert med varsel til motparten, ivaretar begge hensyn.

Kilder: Avhendingslova § 4-19 – reklamasjon · Avhendingslova