Fukt er den vanligste årsaken til tvist etter boligkjøp. Når fukten avdekkes og rapporten ikke nevner noe, er spørsmålet både hva selgeren svarer for, og om den bygningssakkyndige burde fanget forholdet opp.

Rekkefølgen i vurderingen

  • Hva er faktisk påvist – omfang, årsak og alder på skaden?
  • Foreligger det en mangel overfor selger etter avhendingslova?
  • Hva sto i tilstandsrapporten om rommet eller bygningsdelen?
  • Hvilke undersøkelser krevde regelverket og god fagutøvelse for akkurat dette oppdraget?
  • Var det synlige varselsymptomer som burde ført til nærmere undersøkelse eller anbefaling om videre undersøkelser?
  • Er rapporten mangelfull målt mot dette?
  • Har svikten ført til et økonomisk tap?

Skjult fukt som ikke lot seg avdekke ved den undersøkelsen oppdraget omfattet, er ikke i seg selv uaktsomhet.

Hva forskriften krever av fuktundersøkelser i våtrom

For tilstandsrapporter som omfattes av forskrift til avhendingslova, er kravene til våtrom detaljerte. Blant annet skal den bygningssakkyndige se etter forhold som kan indikere fuktskade, undersøke membran, sluk og rørgjennomføringer, og som hovedregel bore et hull med diameter på minimum 73 mm fra tilstøtende rom eller fra undersiden for å måle fukt, jf. forskriften § 2-2.

Hulltaking kan unnlates i nærmere angitte tilfeller – for eksempel når det ikke er praktisk mulig, ved visse konstruksjoner, eller når den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig. Da skal årsaken opplyses, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy.

Fra svikt til krav

Selv om undersøkelsen var mangelfull, må det vurderes hva en forsvarlig undersøkelse ville avdekket, hvordan det ville blitt beskrevet, og hvilken betydning det ville hatt for pris og kjøpsbeslutning. Deretter må tapet fastsettes – der standardheving ved utbedring normalt trekkes fra.

Kilder: Forskrift til avhendingslova § 2-2 (våtrom) · Avhendingslova § 3-1 · HR-2019-1079-A