Tilstandsrapporten er ofte det dokumentet partene går tilbake til når noe viser seg å være galt. Rapporten kan være ufullstendig, unøyaktig eller direkte uriktig – og den kan få betydning i flere retninger samtidig.
Denne artikkelen er en bro mellom mangelsreglene og profesjonsansvaret: den viser hvilke ulike krav et avvik i rapporten kan reise.
Typiske avvik
- en skade er ikke beskrevet
- fukt er ikke påvist eller ikke undersøkt slik regelverket krever
- tilstandsgraden er satt for lavt sett opp mot det som faktisk ble observert
- undersøkelsen er mer overfladisk enn oppdraget tilsa
- arealet er uriktig oppgitt
- bygningsdeler er beskrevet feil, eller basert på uriktige forutsetninger
- risiko er nevnt, men uten at konsekvensen er forklart
- dokumentasjon mangler, eller forbehold er uklare
Hvilken rettslig betydning avviket har, avhenger av hvilket regelsett rapporten var underlagt og av omstendighetene ellers.
Tre spor som må holdes fra hverandre
| Spor | Mot hvem | Kjernespørsmål |
|---|---|---|
| Mangelskrav | Selger | Avviker boligen fra avtalen, opplysningene eller det kjøperen med rimelighet kunne forvente? |
| Profesjonsansvar | Bygningssakkyndig | Er arbeidet utenfor det faglig forsvarlige, og har det ført til et tap? |
| Regress | Annen ansvarlig | Kan den som har båret tapet kreve det dekket av en annen? |
Merk særlig at en tydelig beskrivelse i rapporten kan begrense mangelskravet mot selger, jf. avhendingslova § 3-10, samtidig som en uriktig beskrivelse kan reise spørsmål mot rapportskriveren.
Hva som bør sikres av dokumentasjon
- selve rapporten med alle vedlegg og bilder
- salgsoppgave, egenerklæring fra selger og kjøpekontrakt
- bilder av forholdet slik det fremstår i dag
- fagkyndig uttalelse om årsak, omfang og alder på skaden
- kostnadsoverslag og fakturaer
- korrespondanse med selger, megler, bygningssakkyndig og forsikringsselskap
Utbedring bør så langt mulig ikke settes i gang før forholdet er dokumentert. Bevissikring er ofte avgjørende når flere aktører er involvert.
Kilder: Avhendingslova § 3-10 · Avhendingslova § 3-1 · Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)