Når en feil dukker opp etter boligkjøpet, er det ofte naturlig å se tilbake på rapporten som fulgte salget. Sto forholdet der? Burde det vært oppdaget? Og kan den som skrev rapporten holdes ansvarlig?
Et krav mot en takstmann eller bygningssakkyndig er noe annet enn et mangelskrav mot selgeren. Mangelskravet mot selger følger av avhendingslova og bygger i stor grad på objektive regler. Et krav mot rapportskriveren bygger på profesjonsansvar: spørsmålet er om arbeidet ligger utenfor det som er faglig forsvarlig.
Takstmann, bygningssakkyndig, takst og tilstandsrapport
Begrepene brukes om hverandre i dagligtale, men de betyr ikke det samme:
| Begrep | Hva det gjelder |
|---|---|
| Takstmann | Alminnelig betegnelse på den som utfører takserings- og vurderingsoppdrag på bolig. |
| Bygningssakkyndig | Begrepet forskrift til avhendingslova bruker om den som utarbeider tilstandsrapport innenfor forskriftens virkeområde. |
| Verdi- og lånetakst | En verdivurdering. Høyesterett har lagt til grunn at slike takster i hovedsak peker mot verdifastsettelse, og at brukernes berettigede forventninger til teknisk informasjon er begrenset deretter. |
| Tilstandsrapport | En teknisk gjennomgang av boligen. Ved forbrukerkjøp av helårs- og fritidsbolig stiller forskriften minstekrav til undersøkelsene og innholdet. |
Hvilken type oppdrag rapporten gjaldt, er derfor et av de første spørsmålene i en ansvarsvurdering.
Ansvarsnormen
Høyesterett har slått fast at det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, og at dette for takstmenn ikke bare gjelder overfor oppdragsgiveren, men også overfor andre brukere av taksten. Samtidig er det «et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet», jf. HR-2019-1079-A avsnitt 42 med henvisning til Rt-1995-1350.
I HR-2019-1079-A var spørsmålet om to takstmenn burde ha oppdaget at et hus var oppført med såkalt multimur. Høyesterett tok utgangspunkt i hva en kvalifisert takstmann normalt ville oppdaget, sett hen til begrensningene som fremgikk av takstdokumentet – der takstene uttrykkelig bygget på visuell befaring. Anken ble forkastet, og takstmennene ble ikke holdt ansvarlige.
Dommen illustrerer to ting: normen er streng, men den knyttes til hva slags oppdrag som faktisk var påtatt.
Hva som må være på plass for et erstatningskrav
- Ansvarsgrunnlag: arbeidet må ligge utenfor det forsvarlige, målt mot regelverket og god fagutøvelse for den aktuelle oppdragstypen og tidspunktet.
- Årsakssammenheng: det må være sammenheng mellom svikten og tapet. Ville en forsvarlig rapport endret prisen, budgivningen eller kjøpsbeslutningen?
- Økonomisk tap: tapet må kunne dokumenteres. Utbedringskostnader kjøperen uansett måtte båret, er ikke uten videre et erstatningsmessig tap.
- Frister: både kontraktsregulerte frister og foreldelsesreglene kan avskjære kravet.
Forholdet til kravet mot selger
De to sporene utelukker ikke hverandre, men de har ulike vilkår. Mangelskravet mot selger kan være i behold selv om rapportskriveren ikke har gjort noe galt – og motsatt. Etter avhendingslova § 3-10 regnes kjøperen for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en tilstandsrapport kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i. En tydelig beskrivelse i rapporten kan derfor svekke mangelskravet mot selger, samtidig som en uklar eller uriktig beskrivelse kan reise spørsmål mot den som skrev den.
Kilder: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) · Avhendingslova § 3-10 · HR-2019-1079-A