Eiendomsmegleren er en profesjonell mellommann med plikter overfor begge parter i handelen. Når noe har gått galt, oppstår spørsmålet om megleren har gjort en feil – og i så fall om feilen kan gi grunnlag for erstatning.

Det er viktig å skille mellom to ting: en klage på meglerens opptreden, og et rettslig krav om erstatning. En klage kan føre til kritikk eller nedsatt vederlag. Et erstatningskrav krever i tillegg årsakssammenheng og et dokumentert økonomisk tap.

Meglerens plikter

Oppdragstakeren skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Etter § 6-7 skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får skriftlig og tydelig informasjon om opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Bestemmelsen inneholder også en liste over opplysninger som som et minimum skal gis, blant annet om eiendommens registerbetegnelse og eierforhold, heftelser, tilliggende rettigheter, grunnareal, bebyggelsens arealer og alder, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og forholdet til endelige offentlige planer og konsesjonsplikt. Ved salg av andel eller seksjon i boligselskap gjelder særskilte krav til opplysninger om selskapets økonomi og vedtekter.

Har megleren ikke innhentet eller kontrollert opplysninger som nevnt i § 6-7, skal kjøperen få skriftlig orientering om grunnen til det.

Ansvarsnormen

Utgangspunktet er et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, men med et visst spillerom før kritikkverdig atferd blir erstatningsbetingende uaktsomhet. Formuleringen er gjentatt i nyere høyesterettspraksis, jf. blant annet HR-2019-1079-A avsnitt 42 med henvisning til Rt-1995-1350 og HR-2018-1234-A.

Høyesterett har behandlet meglerens ansvar i flere saker. I Rt-2005-870 hadde en megler unnlatt å opplyse om at utleiedeler ikke var godkjent, og meglerforetaket ble holdt ansvarlig sammen med selgeren. I HR-2022-1316-A kom Høyesterett til at en megler hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor en budgiver ved ikke å formidle selgerens aksept i tide.

Hvem kan kreve, og hva må dokumenteres?

  • Både kjøper og selger kan etter omstendighetene ha et krav, avhengig av hvilken plikt som er tilsidesatt.
  • Kravet rettes normalt mot meglerforetaket, som skal ha sikkerhetsstillelse, og håndteres ofte gjennom foretakets ansvarsforsikring.
  • Tapet må dokumenteres. Det er ikke tilstrekkelig å vise til at handelen ble mindre gunstig enn forventet.
  • Eiendomsmeglingsforetak skal være tilsluttet en utenrettslig tvisteløsningsordning, som kan være et alternativ til domstolsbehandling.

Kilder: Eiendomsmeglingsloven § 6-3 · Eiendomsmeglingsloven § 6-7 · HR-2022-1316-A · Rt-2005-870 (HR-2005-01044-A)