Kjøper du en bolig som ennå ikke er ferdig bygd, eller avtaler du med en entreprenør om å føre opp en ny bolig, er det ofte ikke avhendingslova som regulerer forholdet. Da kan bustadoppføringslova gjelde – en egen forbrukerlov for avtaler om oppføring av ny eierbolig.
Loven gir forbrukeren et eget sett med rettigheter når entreprenørens ytelse er forsinket eller mangelfull, og den kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren, jf. § 3.
Hvilken lov gjelder for boligen din?
| Situasjon | Regelsett som kan være aktuelt | Typisk kjennetegn |
|---|---|---|
| Kjøp av ferdig oppført bolig fra privatperson eller annen selger | Avhendingslova | Boligen er fullført, og avtalen gjelder overdragelse av fast eiendom |
| Kjøp av ny bolig eller bolig under oppføring fra næringsdrivende | Bustadoppføringslova | Entreprenørens arbeid er ikke fullført når avtalen inngås, jf. § 1 første ledd bokstav b |
| Avtale om å få oppført bolig på egen tomt | Bustadoppføringslova | Avtale om oppføring av bygning til boligformål, jf. § 1 første ledd bokstav a |
| Oppussing eller arbeid på bolig du allerede eier | Håndverkertjenesteloven | Tjeneste på eksisterende ting eller fast eiendom |
Loven gjelder også oppføring av fritidshus, eierseksjon regnes som eierbolig, og full ombygging likestilles med oppføring, jf. § 1 tredje ledd. For boliger knyttet til andel i borettslag har § 1a egne regler. Er boligen ferdigstilt før avtalen ble inngått, er utgangspunktet et annet.
Forsinkelse
Blir overtakelsen forsinket i forhold til det forbrukeren har krav på etter §§ 10 og 11, kan forbrukeren etter § 17 kreve dagmulkt etter § 18, heve etter § 20, kreve erstatning etter § 19 eller § 22, og holde tilbake vederlag etter § 24.
Dagmulkt er en særegen regel i denne loven: den kan kreves uten at forbrukeren dokumenterer økonomisk tap. Er ikke høyere mulkt avtalt, er satsen etter § 18 én promille av samlet vederlag per dag, og 0,75 promille dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Erstatning for tap ut over dagmulkten har snevrere vilkår, jf. § 19.
Når foreligger det en mangel?
Etter § 25 foreligger det en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen eller av §§ 7, 9 og 13, og avviket ikke skyldes forhold på forbrukerens side. Det foreligger også mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav.
I tillegg kan manglende opplysninger (§ 26) og uriktige opplysninger (§ 27) utgjøre en mangel. Mangelsvurderingen knytter seg som utgangspunkt til forholdene på overtakelsestidspunktet, selv om feilen først viser seg senere, jf. § 28.
Hvilke krav kan forbrukeren gjøre gjeldende?
Foreligger det en mangel, kan forbrukeren etter § 29 holde tilbake vederlag (§ 31), kreve retting (§ 32), kreve prisavslag (§ 33), heve (§ 34) eller kreve erstatning (§ 35).
| Krav | Bestemmelse | Kort om vilkårene |
|---|---|---|
| Tilbakehold | § 31 | Forbrukeren kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket |
| Retting | § 32 | Kan kreves med mindre kostnadene eller ulempene blir urimelige. Entreprenøren har normalt rett til selv å rette |
| Prisavslag | § 33 | Aktuelt når mangelen ikke blir rettet. Faller bort om forbrukeren avslår en retting entreprenøren har rett til å utføre |
| Heving | § 34 | Krever at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd |
| Erstatning | § 35 | Økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslag, med kontrollansvar som utgangspunkt |
Reklamasjon
Etter § 30 mister forbrukeren retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, men entreprenøren kan ha påtatt seg ansvar i lengre tid.
Skjer overtakelsen ved overtakelsesforretning, må mangler som var eller burde vært oppdaget der gjøres gjeldende så snart råd er. Det samme gjelder ved senere befaring etter § 16. Reklamasjonsfristene gjelder ikke der entreprenøren eller noen entreprenøren svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Retten kan i tillegg gå tapt ved foreldelse.
Krav mot andre enn entreprenøren
Bustadoppføringslova § 37 åpner for at forbrukeren på nærmere vilkår kan gjøre et mangelskrav gjeldende mot en tidligere avtalepart som har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Rekkevidden er begrenset av hva entreprenøren eller en annen avtalepart selv kunne gjort gjeldende. I tillegg har § 38 en regel om tredjepersons ansvar for opplysninger.
Kapittel IX i loven gjelder erstatningsansvar for konsulent – altså avtaler med forbruker om planlegging av oppføring av bolig eller av arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring.
Kilder: Bustadoppføringslova · Bustadoppføringslova § 1 – verkeområde · Bustadoppføringslova § 29 – forbrukarens krav som følgje av mangel · Bustadoppføringslova § 30 – reklamasjon · Avhendingslova · Håndverkertjenesteloven