Regress og krav mot bakre ledd etter bustadoppføringslova

En mangel i en ny bolig har ofte en årsak lenger bak i kontraktskjeden enn forbrukerens egen avtalepart. Arbeidet kan være utført av en underentreprenør, og materialene levert av en produsent eller grossist. Spørsmålet blir da hvem kravet kan rettes mot.

Tre spørsmål må holdes fra hverandre. De behandles ofte samlet som «regress», men er rettslig forskjellige.

Krav mot bakre ledd etter bustadoppføringslova § 37

Bustadoppføringslova har en egen mekanisme som på lovens vilkår gjør det mulig for forbrukeren å gjøre et mangelskrav gjeldende mot en tidligere avtalepart i kjeden. Etter § 37 første ledd kan forbrukeren gjøre sitt krav som følge av mangel gjeldende mot en tidligere avtalepart som har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet, i samme utstrekning som mangelen kan gjøres gjeldende av entreprenøren eller en annen avtalepart.

En kontraktskjede kan illustreres slik:

To presiseringer er viktige. For det første får forbrukeren ikke automatisk et ubegrenset krav mot ethvert selskap som har deltatt i byggingen. Kravet forutsetter at vilkårene i bestemmelsen er oppfylt, og at det finnes et relevant avtaleforhold bakover.

For det andre er kravet avledet. Forbrukerens krav mot det bakre leddet gjelder «i same mon» som mangelen kan gjøres gjeldende av entreprenøren eller en annen avtalepart. Er kravet i det bakre avtaleforholdet for eksempel tapt, eller ville ikke ha vært i posisjon, får dette betydning også for forbrukeren.

Loven verner samtidig forbrukeren mot at avtalene lenger bak i kjeden uthules: etter § 37 andre ledd kan en avtale som innskrenker det kravet entreprenøren eller en annen avtalepart har, ikke gjøres gjeldende mot forbrukeren i større utstrekning enn det som kunne vært avtalt mellom forbrukeren og entreprenøren.

§ 38 har i tillegg en regel om tredjepersons ansvar for opplysninger. Den som ikke har mangelsansvar etter § 37, kan likevel svare etter reglene i § 35 dersom vedkommende har gitt opplysninger som nevnt i § 27 på vegne av entreprenøren eller som eller på vegne av et tidligere leverandørledd.

Reklamasjon ved krav mot bakre ledd

Reklamasjonsreglene gjelder også her. Etter § 37 tredje ledd gjelder reglene om reklamasjon i § 30 tilsvarende for forholdet mellom forbrukeren og den tidligere avtaleparten.

Det betyr i praksis at forbrukeren må reagere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget også overfor det bakre leddet, og at den absolutte fristen på fem år etter overtakelsen som utgangspunkt gjelder. Reklamasjon til entreprenøren sikrer ikke i seg selv et krav mot en annen aktør. Skal flere ledd holdes ansvarlig, bør alle varsles.

Også her gjelder unntaket i § 30 fjerde ledd for grovt uaktsom eller uredelig opptreden, og kravet kan i tillegg gå tapt ved foreldelse.

Når entreprenøren selv vil rette krav videre

§ 37 fjerde ledd gjelder situasjonen der forbrukeren gjør gjeldende krav mot entreprenøren som også kunne vært gjort gjeldende mot en tidligere avtalepart. I den utstrekning det er tilfellet, gjelder reklamasjonsfristen i § 30 første ledd andre punktum for videre mangelskrav fra entreprenøren mot den tidligere avtaleparten, dersom ikke annet følger av avtalen mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten. Regelen gjelder tilsvarende for videre krav mellom tidligere avtaleparter som følger av at forbrukeren har gjort gjeldende et mangelskrav.

Dette er en regel om å håndtere og bevare videre krav i kontraktskjeden, ikke en generell garanti. Det er derfor ikke riktig å si at «entreprenøren alltid har fem år på å kreve regress». Avtalen mellom de profesjonelle partene kan regulere forholdet annerledes, og de øvrige vilkårene for kravet – herunder ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og foreldelse – må uansett være oppfylt.

Tre illustrerende eksempler

Eksemplene under er hypotetiske og viser hvordan spørsmålene kan oppstå. De sier ingenting om hvem som faktisk er ansvarlig i en konkret sak.

Eksempel 1 – bad. En forbruker oppdager en alvorlig feil på badet i den nye boligen. Kravet rettes mot hovedentreprenøren, som er forbrukerens avtalepart. Årsaken kan likevel knytte seg til arbeid utført av en rørleggerunderentreprenør eller av et våtromsfirma. Det kan da oppstå spørsmål om krav lenger bak i kontraktskjeden. Hvem som til slutt bærer tapet avhenger av årsaksforholdet og av avtalene mellom de profesjonelle partene.

Eksempel 2 – mangelfullt produkt. En bygningsdel svikter. Forbrukeren retter kravet mot entreprenøren. Entreprenøren mener årsaken ligger hos leverandøren eller et tidligere profesjonelt ledd. Da blir både den faktiske årsaken og kontraktskjeden avgjørende: hva var avtalt om produktet, hvordan ble det montert, og hva kan gjøres gjeldende i de bakre avtaleforholdene?

Eksempel 3 – flere mulige ansvarlige. Mangelen kan skyldes prosjektering, materialer eller utførelse – eller en kombinasjon. Da kan flere aktører være involvert, og på ulike rettslige grunnlag: kontraktsansvar i entrepriseforholdet, mangelskrav mot en leverandør, eller profesjonsansvar for en rådgiver. Årsaksbildet må kartlegges før ansvaret kan plasseres.

Forskjellen fra regress i vanlige boligsaker

Eiendomskrav har en egen klynge om regress i ordinære bolighandler. Den gjelder ansvarsforhold rundt en eiendomsoverdragelse: selgeren, den bygningssakkyndige, eiendomsmegleren og forsikringsselskapene. Denne artikkelen gjelder kontraktskjeden i et byggeprosjekt. Regelsettene er ulike og bør ikke slås sammen.

Kilder: Bustadoppføringslova § 37 – krav mot bakre ledd · Bustadoppføringslova § 38 – tredjepersons ansvar for opplysningar · Bustadoppføringslova § 30 – reklamasjon · Bustadoppføringslova · Foreldelsesloven