Et boligprosjekt involverer ofte flere profesjonelle enn den som utfører byggearbeidene. Noen tegner, noen prosjekterer, og noen gir råd om løsninger. Går noe galt, kan spørsmålet bli om det er den som planla arbeidet – ikke den som utførte det – som er ansvarlig.
Bustadoppføringslova har egne regler om erstatningsansvar for konsulent i kapittel IX (§§ 61–63).
Hva er en konsulentavtale etter loven?
Etter § 61 gjelder kapitlet konsulentavtaler med forbruker. Med konsulentavtale menes en avtale mellom en selvstendig oppdragstaker (konsulenten) og en oppdragsgiver (forbrukeren) om planlegging av oppføring av bygning til boligformål, eller planlegging av arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring. Reglene gjelder bare dersom konsulenten utfører arbeidet som ledd i næringsvirksomhet, medregnet tilfeller der organisasjoner eller offentlig virksomhet står for planlegging mot godtgjørelse.
Avhengig av avtaleforholdet kan profesjonelle deltakere i et prosjekt for eksempel være arkitekt, ingeniør, prosjekterende, teknisk rådgiver eller annen fagkyndig rådgiver.
Hva må til for at et krav er i posisjon?
Kapitlet bygger på de alminnelige reglene om erstatningsansvar på grunn av feil. § 62 slår fast at konsulenten ikke kan fraskrive seg erstatningsansvar som følger av alminnelige regler på grunn av feil. Bestemmelsen gir altså vern mot ansvarsfraskrivelser, men skaper ikke ansvar i seg selv.
| Trinn | Hva som må vurderes |
|---|---|
| Profesjonelt oppdrag | Hva gikk oppdraget faktisk ut på, og hvilke forutsetninger og begrensninger var avtalt? |
| Mulig faglig feil | Avviker arbeidet fra det som kreves av en forsvarlig fagperson i tilsvarende oppdrag? |
| Økonomisk tap | Er det oppstått et dokumenterbart økonomisk tap? |
| Årsakssammenheng | Er tapet en følge av feilen, eller ville det oppstått uansett? |
| Mulig erstatningskrav | Først når de øvrige punktene er oppfylt kan et krav være i posisjon |
Typiske forhold som kan bli vurdert er uriktig prosjektering, uriktige beregninger, mangelfull rådgivning, at viktige risikoforhold ikke ble påpekt, eller at det ble gitt uriktige opplysninger. Om noe av dette gir grunnlag for erstatning, beror på den konkrete saken.
Reklamasjon
Etter § 63 mister forbrukeren retten til å kreve erstatning på grunn av feil dersom melding ikke er gitt til konsulenten innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Kravet kan ikke meldes senere enn fem år etter overtakelsen av den ytelsen oppdraget knytter seg til, med mindre konsulenten har påtatt seg å svare for feil i lengre tid.
Konsulenten kan ikke påberope for sen reklamasjon dersom tapet skyldes at konsulenten eller noen konsulenten svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Kravet kan i tillegg gå tapt ved foreldelse.
Forholdet til krav mot takstmann og bygningssakkyndig
Krav mot en bygningssakkyndig som har utarbeidet en tilstandsrapport i forbindelse med et boligsalg er noe annet enn krav mot en konsulent etter bustadoppføringslova kapittel IX. Rapportoppdraget gjelder en eksisterende bolig som skal selges, og reguleres av oppdragsavtalen, alminnelig profesjonsansvar og regelverket som gjelder for tilstandsrapporter ved salg – ikke av reglene om planlegging av nyoppføring.
De to situasjonene bør derfor ikke slås sammen, selv om begge gjelder profesjonsansvar for en fagperson.
Kilder: Bustadoppføringslova kapittel IX § 61 – verkeområdet · Bustadoppføringslova · Foreldelsesloven