Mangler ved ny bolig – hva kan du kreve etter bustadoppføringslova?

Feil i en ny bolig oppleves ofte ekstra urimelig. Boligen er ny, prisen er betalt i tillit til en ferdig og forsvarlig leveranse, og det kan være uklart om det er entreprenøren, en underentreprenør eller en leverandør som står bak forholdet.

Der bustadoppføringslova gjelder, er mangelsreglene i §§ 25–36 utgangspunktet for hva som er en mangel og hva forbrukeren kan kreve.

Når foreligger det en mangel?

Mangelsvurderingen bygger på flere grunnlag:

• Avtalen: resultatet skal være i samsvar med det som er avtalt, jf. § 25 første ledd.
• Lovens krav til entreprenørens ytelse: §§ 7, 9 og 13 stiller blant annet krav til faglig forsvarlig utførelse og til materialer.
• Offentligrettslige krav: er resultatet ikke i samsvar med krav stilt i eller i medhold av lov, kan det foreligge mangel etter § 25 andre ledd. Unntak gjelder der forholdene viser at forbrukeren ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til det.
• Manglende opplysninger: § 26 rammer opplysninger entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha virket inn på avtalen.
• Uriktige opplysninger: § 27 rammer opplysninger gitt ved avtaleinngåelsen eller i markedsføring, også fra materialleverandør eller tidligere salgsledd, dersom de har virket inn på avtalen og ikke er rettet i tide på tydelig måte.

Tidspunktet for vurderingen følger av § 28: om ytelsen har en mangel avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet, selv om mangelen først viser seg senere. Entreprenøren svarer også for feil som oppstår senere dersom årsaken er et avtalebrudd fra entreprenøren, eller entreprenøren har påtatt seg ansvar ved garanti.

Mangel foreligger ikke dersom avviket skyldes forhold på forbrukerens side.

Fra mangel til krav – rekkefølgen

Oversikten viser en typisk rekkefølge, ikke en automatisk rettighetstrapp. Hvert trinn har egne vilkår, og en sak kan stoppe opp på ethvert av dem.

Reklamasjon

Reklamasjonsreglene i § 30 er strenge. Forbrukeren mister retten til å gjøre mangelen gjeldende dersom melding ikke er gitt innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og en mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.

Ved overtakelsesforretning må mangler som var eller burde vært oppdaget gjøres gjeldende så snart råd er. Det samme gjelder ved befaring etter § 16. Hva som er «innen rimelig tid» er en konkret vurdering – det finnes ingen fast frist i uker eller måneder. Reklamasjon bør derfor skje skriftlig og uten unødig opphold.

Entreprenøren kan ikke påberope for sen reklamasjon dersom mangelen skyldes grovt uaktsom eller uredelig opptreden. Kravet kan i tillegg gå tapt ved foreldelse etter foreldelsesloven.

Retting og entreprenørens rettingsrett

Etter § 32 kan forbrukeren kreve at entreprenøren retter mangelen, med mindre retting vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår. Skade mangelen har ført til på arbeid eller eiendom omfattet av avtalen skal også rettes, dersom skaden er en nærliggende og påregnelig følge av mangelen.

Samtidig har entreprenøren etter § 32 andre ledd krav på å få rette, dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren og forbrukeren ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg det. Retting skal skje innen rimelig tid og for entreprenørens regning, herunder tilkomstutgifter og utgifter til å konstatere mangelen.

Dette er grunnen til at prisavslag ikke er «neste trinn» man fritt kan gå til. Avslår forbrukeren en retting entreprenøren har rett til å utføre, kan prisavslag etter § 33 første ledd være avskåret.

Prisavslag, heving og erstatning

Prisavslag etter § 33 er aktuelt når mangelen ikke blir rettet i samsvar med § 32. Prisavslaget skal som utgangspunkt tilsvare kostnadene for forbrukeren med å få mangelen rettet. Blir kostnadene urimelig høye i forhold til hva mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget tilsvare verdireduksjonen. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikke å levere en mangelfri ytelse.

Heving etter § 34 krever at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Dette er en høy terskel, og vurderingen er sammensatt. Forbrukeren kan også heve før overtakelsen dersom det er klart at ytelsen vil få en slik mangel.

Erstatning etter § 35 gjelder økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslag. Ansvaret er et kontrollansvar: entreprenøren kan bli ansvarlig uten skyld, men går fri dersom mangelen skyldes en hindring utenfor entreprenørens kontroll som entreprenøren ikke med rimelighet kunne ventes å ha regnet med, overvunnet eller unngått følgene av. Ligger årsaken hos en underentreprenør, er entreprenøren bare ansvarsfri dersom også underentreprenøren ville vært det. Omfanget av ansvaret følger av § 36, som blant annet begrenser ansvaret til påregnelig tap og pålegger forbrukeren å begrense tapet.

Når problemet ligner en vanlig boligsak

De faktiske problemene i en ny bolig ligner ofte dem man ser i brukte boliger: fukt, feil på bad, arealavvik eller mangelfullt utført arbeid. Beskrivelsene av de tekniske forholdene i artiklene under er derfor relevante også her – men det rettslige rammeverket er ikke det samme. Artiklene nedenfor behandler avhendingslova eller håndverkertjenesteloven.

Kilder: Bustadoppføringslova · Bustadoppføringslova § 25 – mangel · Bustadoppføringslova § 32 – retting av mangel og skade · Bustadoppføringslova § 33 – prisavslag · Bustadoppføringslova § 34 – heving · Bustadoppføringslova § 35 – skadebot ved mangel · Foreldelsesloven