Heving eller prisavslag etter boligkjøp – hva er forskjellen?

Prisavslag og heving er to ulike krav etter avhendingslova. Begge forutsetter at det foreligger en mangel, men de har ulik terskel, ulikt formål og svært ulike konsekvenser. Denne artikkelen forklarer forskjellen på det rettslige nivået.

Kort sammenligning

Prisavslag etter § 4-12

Har eiendommen en mangel, kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet blir godtgjort, fastsettes prisavslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. § 4-12 andre ledd.

Prisavslag forutsetter ikke skyld hos selgeren, og heller ikke at mangelen er alvorlig i kvalifisert forstand. Kravet retter opp den økonomiske skjevheten mellom det kjøperen betalte og det kjøperen fikk, mens kjøpet består.

Heving etter § 4-13

Heving krever i tillegg at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Da faller partenes plikt til å oppfylle bort, og ytelsene skal tilbakeføres, jf. § 4-4. Terskelen er høy nettopp fordi konsekvensen er så omfattende.

Heving har også en egen meldingsregel i § 4-13 andre ledd, ved siden av den alminnelige reklamasjonen i § 4-19.

Når er prisavslag den praktiske løsningen?

Prisavslag er det typiske utfallet der mangelen kan utbedres med rimelig forutsigbarhet, og der boligen ellers kan brukes som forutsatt. De aller fleste mangelsaker etter boligkjøp håndteres slik.

Rt-1998-1510 illustrerer at et prisavslagskrav kan føre frem selv om et hevingskrav ikke gjør det. Det er derfor vanlig å fremme prisavslag som et subsidiært krav i saker der heving vurderes.

Når blir heving aktuelt?

Heving blir først aktuelt der avviket er kvalifisert alvorlig: boligen kan ikke brukes som forutsatt, utbedringen er svært omfattende eller usikker, eller de samlede forholdene gjør at kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten.

I Rt-2010-710 førte heving frem der utbedringskostnadene utgjorde omkring 35 prosent av kjøpesummen, arbeidet var omfattende og fordelt over flere bygningsdeler, og selgeren var å bebreide for uriktige og mangelfulle opplysninger.

Hvorfor påvirker alternative krav hevingsvurderingen?

Heving er et sterkere inngrep i avtaleforholdet enn prisavslag. Dersom prisavslag gjenoppretter de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og ellers fremstår som en adekvat reaksjon, er det etter rettspraksis et tungtveiende argument mot heving. Er prisavslag derimot ikke tilstrekkelig – for eksempel fordi tapet ikke lar seg beregne forsvarlig, eller fordi kjøperen uansett ikke får det avtalte – står hevingskravet sterkere.

Kravene utelukker ikke hverandre i en prosess. Det er vanlig å kreve heving prinsipalt og prisavslag subsidiært.

Kilder: Avhendingslova § 4-12 · Avhendingslova § 4-13 · Avhendingslova § 3-2 · Rt-2010-710 (HR-2010-967-A)