Heving av boligkjøp i rettspraksis – hva skal til?

Vesentlighetskravet i avhendingslova § 4-13 er en skjønnsmessig regel. Rettspraksis viser hvordan momentene vektes i konkrete saker. Nedenfor gjennomgås tre sentrale høyesterettsavgjørelser. Avgjørelsene er fortsatt relevante for selve vesentlighetsvurderingen, men de gjelder eldre saksforhold, og mangelsspørsmålet vurderes i dag etter avhendingslova slik den lyder etter lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022.

Rt-1998-1510 – ekte hussopp

Faktum: Kjøperne overtok en leilighet i 1988. Seks år senere ble det oppdaget omfattende skade etter ekte hussopp i leiligheten og kjelleren. Kjøperne krevde prinsipalt heving, subsidiært prisavslag.

Rettsspørsmål: Om soppskaden ga rett til heving, eller om kjøperne måtte nøye seg med prisavslag. Fordi avtalen var inngått før avhendingslova trådte i kraft, ble saken løst etter ulovfestede regler, men Høyesterett viste til at loven langt på vei lovfester alminnelige kontraktsrettslige grunnsetninger.

Resultat og begrunnelse: Hevingskravet førte ikke frem. Kjøperne ble tilkjent prisavslag. I Rt-2010-710 oppsummerte Høyesterett at det avgjørende i hussoppsaken var det ekstraordinært lange tidsforløpet – seks år mellom kjøpet og hevingskravet – og at selgeren ikke selv var eller burde vært kjent med de mest alvorlige manglene. Høyesterett pekte samtidig på at et tilsvarende kjøp i dag ville vært avskåret fra heving som følge av femårsfristen i avhendingslova § 4-19.

Hva saken viser: Selv alvorlige og kostbare skader gir ikke automatisk hevingsrett. Tidsforløpet og muligheten for økonomisk kompensasjon kan bli avgjørende. Samtidig viser saken at et prisavslagskrav kan føre frem selv om hevingskravet ikke gjør det.

Rt-1999-408 – manglende garasjeplass

Faktum: En borettslagsleilighet ble solgt med opplysning om garasjeplass. Det viste seg at plassen ikke fulgte med leiligheten.

Rettsspørsmål: Om den manglende garasjeplassen utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd som ga kjøperen rett til å heve.

Resultat og begrunnelse: Kontraktsbruddet ble ikke ansett vesentlig. Vurderingen måtte bygge på en helhetsvurdering, ikke bare på det objektive avviket den manglende garasjeplassen representerte. Kjøperens økonomiske tap knyttet til garasjeplassen var begrenset sammenlignet med kjøpesummen for leiligheten.

Hva saken viser: Et klart og udiskutabelt avvik fra avtalen er ikke nok i seg selv. Avviket må også veie tungt nok, sett mot avtalen som helhet, og ikke kunne avhjelpes tilstrekkelig gjennom prisavslag.

Rt-2010-710 – carport, tak og kledning

Faktum: Boligen var markedsført som betydelig modernisert med høy standard og utstrakt bruk av moderne materialer. Etter overtakelsen ble det avdekket mangler i tak, yttervegger, carport og takterrasse. Hevingskrav ble fremsatt omkring syv måneder etter overtakelsen.

Rettsspørsmål: Valget mellom prisavslag og heving, jf. avhendingslova §§ 4-12 og 4-13.

Rettens vurdering: Høyesterett la til grunn at utbedringskostnadene utgjorde minst 900 000 kroner, omkring 35 prosent av kjøpesummen, at utbedringene var omfattende og fordelt på flere deler av huset, og at arbeidet ville ta et par måneder med betydelig administrasjon og ulempe. Manglenes karakter og omfang sto i skarp kontrast til markedsføringen. Det ble lagt vekt på at selgeren var å bebreide for uriktige og mangelfulle opplysninger om flere sentrale forhold. Om alternative krav uttalte retten at det etter omstendighetene kan være et vesentlig – og i mange tilfeller avgjørende – moment om prisavslag gjenoppretter de økonomiske konsekvensene, men at prisavslaget også må være en adekvat reaksjon.

Resultat: Kjøperen hadde rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Det forelå vesentlig kontraktsbrudd, og heving ble tillatt.

Hva saken viser: Heving kan nå frem når flere momenter trekker samme vei – stort objektivt avvik, omfattende utbedring, klanderverdig opplysningssvikt og forventninger skapt av markedsføringen. Prosenttallet alene bar ikke resultatet.

Hva kan man forsiktig trekke ut av praksis?

• Vurderingen er alltid sammensatt, og ingen enkeltfaktor er avgjørende i seg selv.
• Spørsmålet om prisavslag er en adekvat reaksjon står ofte sentralt.
• Tidsforløp kan være tungtveiende, både som frist og som moment.
• Selgers opplysningssvikt kan styrke et hevingskrav, men er ikke et vilkår.
• Skillet mellom om det foreligger en mangel og om mangelen er vesentlig nok, må holdes klart adskilt.

Merk at mangelsvurderingen i saker etter avtaler inngått fra 1. januar 2022 skjer etter dagens regler, blant annet § 3-9 andre ledd om at generelle «som han er»-forbehold ikke har virkning ved forbrukerkjøp. Eldre avgjørelser om mangelsspørsmålet må leses i lys av dette.

Kilder: Rt-2010-710 (HR-2010-967-A) · Rt-1998-1510 (HR-1998-79-B) · Avhendingslova § 4-13 · Avhendingslova § 4-19