Avhendingslova § 4-13 første ledd slår fast at kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et «vesentleg avtalebrot». Formuleringen er kort, men innholdet er utpenslet gjennom forarbeider og rettspraksis. Denne artikkelen går nærmere inn på hva som ligger i kravet.
Terskelen: rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen
Utgangspunktet i norsk kontraktsrett er at avtaler skal holdes. Heving er det mest inngripende kravet en kjøper kan gjøre gjeldende, og terskelen er derfor høy. I forarbeidene til avhendingslova er vesentlighetskravet beskrevet slik at kjøperen må ha «skjellig grunn» til å si seg fri fra avtalen, og at vurderingen må gjøres konkret i hvert enkelt tilfelle med en rekke relevante momenter. Høyesterett har bygget videre på dette og formulert spørsmålet som om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten.
Det er ikke tilstrekkelig at boligen har en mangel, og heller ikke at mangelen er irriterende, kostbar eller uventet. Bruddet må være kvalifisert.
Utgangspunktet: det objektive avviket
Vurderingen starter med det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – altså forskjellen mellom det kjøperen etter avtalen hadde krav på, og det kjøperen faktisk fikk. Både mangelens karakter og omfang har betydning.
- Karakter: hva slags mangel det er tale om. Forhold som berører sikkerhet, helse, bærende konstruksjoner eller boligens grunnleggende funksjon veier tyngre enn estetiske eller perifere avvik.
- Omfang: hvor stort avviket er. Et ubetydelig avvik gir ikke hevingsrett, uansett hvor sjenerende det oppleves.
Foreligger det flere mangler, er det det samlede avviket som vurderes. Flere mindre forhold kan til sammen utgjøre et vesentlig avtalebrudd selv om ingen av dem ville gjort det alene.
Betydningen for kjøperen
Avviket må ses i lys av hva boligen skulle brukes til og hva som var forutsatt mellom partene. Momenter som ofte trekkes frem:
- om boligen kan bebos og brukes som forutsatt mens forholdet består
- om kjøperen må flytte ut under utbedring, og hvor lenge
- om forholdet innebærer risiko for helse eller sikkerhet
- hvilke forventninger markedsføringen og salgsdokumentene skapte
- om kjøperen særskilt ga uttrykk for behov som selgeren kjente til
I Rt-2010-710 la Høyesterett blant annet vekt på at manglenes karakter og omfang sto i skarp kontrast til opplysningene i markedsføringen om at eiendommen var betydelig modernisert med høy standard, og at kjøperen hadde gitt uttrykk for at han ønsket en problemfri bolig.
Økonomisk omfang
Utbedringskostnaden sett i forhold til kjøpesummen er et sentralt, men ikke avgjørende moment. Et høyt beløp indikerer at manglene er betydelige. Samtidig viser rettspraksis at høye utbedringskostnader ikke automatisk gir hevingsrett, og at andre momenter kan trekke i motsatt retning.
Prosentberegninger må derfor brukes med varsomhet. De beskriver ett moment i en sammensatt vurdering.
Utbedring: mulighet, varighet og usikkerhet
Om forholdet lar seg utbedre – og hvor sikkert resultatet er – har betydning. En mangel som kan utbedres med kjent metode, forutsigbar kostnad og begrenset tidsbruk, taler mot heving. En mangel med uklar årsak, uklart omfang eller stor risiko for gjentakelse etter utbedring, kan stille seg annerledes.
Selgeren kan også ha rett til å rette mangelen etter avhendingslova § 4-10. Retting som faktisk gjennomføres på en forsvarlig måte, vil normalt fjerne grunnlaget for heving.
Er andre krav en adekvat reaksjon?
Dette er ofte kjernen i vurderingen. I Rt-2010-710 uttalte Høyesterett at det etter omstendighetene kan være et vesentlig moment – og i mange tilfeller det avgjørende – om prisavslag gjenoppretter de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Samtidig understreket retten at dette ikke er det eneste relevante momentet, og at prisavslaget også må være en adekvat reaksjon.
Rt-1998-1510 gjaldt skade av ekte hussopp. Kjøperne krevde prinsipalt heving og subsidiært prisavslag. Hevingskravet førte ikke frem, men kjøperne ble tilkjent prisavslag. Saken ble avgjort etter ulovfestede regler fordi avtalen var inngått før avhendingslova trådte i kraft, men Høyesterett viste til at loven langt på vei lovfester alminnelige kontraktsrettslige grunnsetninger. I Rt-2010-710 presiserte Høyesterett at det avgjørende i hussoppsaken var den ekstraordinært lange tiden – seks år – som gikk mellom kjøpet og hevingskravet.
Selgers opptreden
Selgers forhold er ikke et vilkår for heving, men kan inngå i helhetsvurderingen. I Rt-2010-710 ble det tillagt vekt at selgeren var å bebreide for å ha gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger om flere sentrale forhold.
Motsatt kan det trekke i retning av at heving ikke bør tillates dersom selgeren verken kjente eller burde kjenne til forholdet, og kjøperen fullt ut kan kompenseres økonomisk.
Tidsforløpet
Tid har betydning på to måter. For det første som frist: hevingsretten kan gå tapt etter § 4-13 andre ledd og § 4-19. For det andre som moment i vesentlighetsvurderingen – jo lengre kjøperen har brukt og disponert boligen, desto mer inngripende blir en tilbakeføring.
I Rt-2010-710 mente Høyesterett at et tidsforløp på syv måneder fra overtakelse til hevingskrav ikke talte mot heving for den typen mangler som først avdekkes etter en tid, og at den tiden saken deretter brukte i domstolene ikke kunne tillegges vekt.
Konsekvensene av heving for partene
Heving griper dypt inn i begge parters økonomi. Etter § 4-13 tredje ledd gjelder § 4-4 tilsvarende, slik at ytelsene skal tilbakeføres. Det gjelder også en begrensning etter § 4-3 tredje ledd: eiendommen må ikke være forringet mens kjøperen har risikoen, med de unntakene bestemmelsen angir.
Domstolene ser derfor hen til hva heving faktisk vil innebære i den konkrete saken, og om resultatet fremstår rimelig sett mot alternativet.
Kilder: Avhendingslova § 4-10 · Avhendingslova § 4-13 · Avhendingslova § 4-4 · Rt-2010-710 (HR-2010-967-A)