Et av de vanligste spørsmålene i hevingssaker er hvor stor mangelen må være. Mange leter etter en prosentgrense: «er utbedringskostnaden over X prosent av kjøpesummen, kan jeg heve». Noen slik regel finnes ikke i avhendingslova, og rettspraksis gir heller ikke grunnlag for å oppstille den.
Loven oppstiller ingen beløps- eller prosentgrense
Avhendingslova § 4-13 første ledd krever at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Bestemmelsen inneholder verken beløp, prosent eller andre tallfestede kriterier. Vurderingen er en helhetsvurdering, og utbedringskostnaden er ett av flere momenter.
Prosenttall opptrer likevel i praksis, fordi partene og domstolene bruker forholdet mellom utbedringskostnad og kjøpesum som en måte å beskrive avvikets størrelse på. Det er en beskrivelse, ikke en regel.
Hva rettspraksis faktisk viser
To avgjørelser illustrerer hvorfor tallene ikke kan stå alene:
- Rt-1998-1510 (ekte hussopp): heving ble ikke tillatt selv om utbedringskostnadene utgjorde en betydelig del av kjøpesummen. Kjøperne ble i stedet tilkjent prisavslag. Høyesterett pekte i Rt-2010-710 på at det avgjørende i den saken var det ekstraordinært lange tidsforløpet på seks år.
- Rt-2010-710 (carport, tak og kledning): heving ble tillatt der utbedringskostnadene utgjorde omkring 35 prosent av kjøpesummen, og der flere andre momenter trakk i samme retning – blant annet uriktige og mangelfulle opplysninger fra selger og et markedsføringsbilde som sto i skarp kontrast til den faktiske tilstanden.
Det er altså ikke slik at en bestemt prosentandel automatisk avgjør spørsmålet i noen av retningene.
Derfor kan ikke størrelse måles i kroner alene
To mangler med samme utbedringskostnad kan vurderes helt ulikt. Noen typiske situasjoner:
| Situasjon | Hva som kan trekke i retning av heving | Hva som kan trekke mot heving |
|---|---|---|
| Høy utbedringskostnad, begrenset praktisk betydning | Avviket er stort i kroner | Boligen kan brukes som forutsatt, og prisavslag kan gjenopprette balansen |
| Moderat kostnad, alvorlig konsekvens for bruken | Boligen kan ikke brukes som forutsatt, helse- eller sikkerhetsrisiko | Forholdet kan utbedres raskt og sikkert |
| Midlertidige konsekvenser | Lang utbedringstid, kjøper må flytte ut | Kort arbeidsperiode med kjent metode |
| Permanente konsekvenser | Forholdet lar seg ikke utbedre fullt ut | Restavviket kan kompenseres økonomisk |
| Ukjent årsak og usikker utbedring | Risiko for gjentakelse og ytterligere funn | Årsaken er avklart og løsningen anerkjent |
Hva som ofte veier tyngst i praksis
- om boligen kan brukes som forutsatt, og om kjøper må flytte ut
- hvor sikker og forutsigbar utbedringen er
- om prisavslag og erstatning samlet gir en adekvat reaksjon
- hvilke forventninger salgsdokumentasjonen skapte
- om selgeren har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger
- hvor lang tid som har gått siden overtakelsen
Et krav om heving bør derfor ikke bygges på et regnestykke alene. Det må dokumenteres hva som faktisk er galt, hvorfor, hva utbedring innebærer og hvilke konsekvenser forholdet har for bruken av boligen.
Hva dette betyr for dokumentasjonen din
I saker der beløpet er stort, men konsekvensene begrensede, blir spørsmålet gjerne om prisavslag er tilstrekkelig. I saker der beløpet er mer moderat, men boligen ikke kan brukes som forutsatt, blir bruken og utbedringsforløpet det sentrale. Dokumentasjon av begge deler – kostnad og konsekvens – er derfor viktig.
Kilder: Avhendingslova § 4-13 · Avhendingslova § 4-12 · Rt-2010-710 (HR-2010-967-A)