Denne artikkelen går dypere inn i vilkårene for erstatningsansvar for takstmenn og bygningssakkyndige. Er du ute etter en oversikt over hvilke krav som kan være aktuelle etter et boligkjøp, er hovedartikkelen et bedre startpunkt.

Ansvarsgrunnlaget

Utgangspunktet er et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Normen er objektiv: spørsmålet er hva en kvalifisert fagperson normalt ville gjort i samme situasjon, ikke hva den enkelte selv mente var tilstrekkelig. Samtidig er det et visst spillerom før kritikkverdig atferd blir erstatningsbetingende, jf. HR-2019-1079-A avsnitt 42 med henvisning til Rt-1995-1350 og HR-2018-1234-A.

Innholdet i normen fastlegges blant annet av:

  • oppdragets art og de forutsetningene som fremgår av rapporten – for eksempel at undersøkelsen bygger på visuell befaring
  • minstekravene i forskrift til avhendingslova der rapporten omfattes av forskriften
  • faglige standarder og bransjenormer som gjaldt da arbeidet ble utført
  • alminnelig kjent kunnskap og bransjeerfaring av betydning for oppdraget

Forbehold i rapporten er ikke uten betydning, men de fritar ikke fra kravet om faglig forsvarlig arbeid. I HR-2019-1079-A ble likevel begrensningene i takstdokumentet tillagt vekt ved fastleggingen av hvilke forventninger brukerne kunne ha.

Årsakssammenheng

Selv om arbeidet var uforsvarlig, må tapet være en følge av svikten. Det må vurderes hva som ville skjedd med en forsvarlig rapport – det såkalte hypotetiske hendelsesforløpet.

  • Ville forholdet blitt beskrevet, og hvordan?
  • Ville kjøperen lagt inn et lavere bud, eller latt være å kjøpe?
  • Ville selgeren fått en lavere pris, men sluppet et senere mangelskrav?
  • Er tapet en merkostnad, eller en kostnad som uansett måtte påløpt?

I tillegg gjelder krav om at tapet ikke er en for fjern eller upåregnelig følge av svikten.

Det økonomiske tapet

Tapet må være økonomisk og dokumenterbart. En typisk problemstilling er at utbedring også innebærer en standardheving: den delen av kostnaden som gir kjøperen en bedre bolig enn det som var avtalt, er ikke uten videre et tap. Andre praktiske poster kan være merkostnader ved forsinket utbedring, nødvendige undersøkelser og dokumenterte følgeskader.

Egen medvirkning kan få betydning. Har den som krever erstatning selv unnlatt å følge opp tydelige varsler i rapporten, eller ikke begrenset tapet, kan erstatningen settes ned.

Frister, forsikring og hvem kravet rettes mot

Krav mot bygningssakkyndige foreldes etter foreldelsesloven. Når fristen begynner å løpe, og om tilleggsfrist ved manglende kunnskap kommer til anvendelse, må vurderes konkret. Kravet meldes i praksis ofte til fagpersonens ansvarsforsikring.

Forsikringsforholdet kan også ha selvstendig betydning. Høyesterett har behandlet spørsmål om direktekrav mot en takstmanns ansvarsforsikrer fra et selskap som hadde dekket kjøperens krav, jf. HR-2015-1092-A, som bygger videre på læren om informasjonsansvar i Rt-2008-1078.

Kilder: HR-2019-1079-A · HR-2015-1092-A · Foreldelsesloven · Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)