I hevingssaker er det to fristregler som må holdes fra hverandre: den alminnelige reklamasjonsregelen i avhendingslova § 4-19, og den særskilte regelen om melding om heving i § 4-13 andre ledd. Begge må være oppfylt.
A. Å gjøre mangelen gjeldende – reklamasjon etter § 4-19
Etter § 4-19 første ledd taper kjøperen retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende dersom kjøperen ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget det, gir selgeren melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hva slags avtalebrudd det er.
Meldingen må altså inneholde to elementer: at forholdet gjøres gjeldende som et avtalebrudd, og hva avtalebruddet består i. En ren informasjonsmelding om at «det er fukt i kjelleren» er ikke nødvendigvis en reklamasjon.
Fristen begynner å løpe ved kunnskap eller burde-kunnskap, ikke ved full oversikt over årsak og kostnad. Det er derfor sjelden grunn til å vente på ferdig takstrapport før man reklamerer.
Den absolutte femårsfristen
Etter § 4-19 andre ledd kan reklamasjon uansett senest skje fem år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, med mindre selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid.
Etter § 4-19 tredje ledd kan selgeren ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Kravet kan i tillegg gå tapt etter foreldelsesreglene, jf. § 4-19 fjerde ledd.
Hva betyr «innen rimelig tid»?
Loven angir ingen bestemt frist i dager eller måneder. Vurderingen er konkret, og det kan blant annet ha betydning:
- hvor klart forholdet fremsto da det ble oppdaget
- hvilke undersøkelser som med rimelighet måtte gjøres først
- om kjøperen er forbruker eller profesjonell
- om selgeren er varslet underveis i avklaringen
- om ventetiden har hatt konsekvenser for selgerens mulighet til å undersøke eller utbedre
Det finnes ingen universell regel om at kjøperen alltid har for eksempel tre måneder. Slike tommelfingerregler gir falsk trygghet. Det praktiske rådet er å reklamere skriftlig så snart forholdet er kjent, og å supplere reklamasjonen når dokumentasjonen foreligger.
B. Å gjøre selve hevingskravet gjeldende – § 4-13 andre ledd
Selv om det er reklamert i tide etter § 4-19, gjelder en egen frist for heving. Etter § 4-13 andre ledd taper kjøperen retten til å heve dersom kjøperen ikke gir selgeren melding om heving innen rimelig tid etter at kjøperen ble kjent eller burde blitt kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følge av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut.
Regelen gjelder likevel ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.
Har selgeren fått anledning til å rette, eller varslet retting, er det altså utløpet av den fristen som er utgangspunktet for hevingsfristen. Det gir kjøperen et praktisk holdepunkt i saker der utbedring har vært forsøkt.
Må jeg skrive at jeg krever heving?
Reklamasjonen etter § 4-19 gjelder avtalebruddet. Hevingsmeldingen etter § 4-13 andre ledd gjelder kravet. Det er derfor to ting som må komme frem, og de kan komme på ulike tidspunkter: først at forholdet gjøres gjeldende som en mangel, og senere – innen rimelig tid – at kjøperen krever heving.
I praksis bør en hevingsmelding være skriftlig, tydelig og etterprøvbar. Den bør identifisere avtalen, beskrive hva mangelen består i, og angi klart at kjøperen krever kjøpet hevet. Å bruke ord som «vurderer å heve» eller «forbeholder meg alle rettigheter» er ikke det samme som å fremsette et hevingskrav.
Praktisk sjekkliste
- Noter datoen du oppdaget forholdet, og hva du observerte.
- Reklamer skriftlig straks, og be om skriftlig bekreftelse på mottak.
- Beskriv hva avtalebruddet består i, ikke bare symptomet.
- Følg opp med fagkyndig dokumentasjon når den foreligger.
- Vær tydelig og skriftlig når selve hevingskravet fremsettes.
- Hold oversikt over frister knyttet til retting og eventuelle utbedringsforsøk.
Kilder: Avhendingslova § 4-19 · Avhendingslova § 4-13 · Avhendingslova § 4-10 · Foreldelsesloven