Et hevingskrav handler ikke bare om vilkårene for heving, men også om hva som faktisk skjer dersom kravet fører frem. Utgangspunktet er tilbakeføring, men oppgjøret er sjelden så enkelt som å levere nøklene og få tilbake kjøpesummen.

Utgangspunktet: ytelsene tilbakeføres

Etter avhendingslova § 4-13 tredje ledd gjelder § 4-4 tilsvarende ved heving på grunn av mangel. Etter § 4-4 første ledd faller hver parts plikt til å oppfylle bort når avtalen heves. Er avtalen helt eller delvis oppfylt, har hver part etter andre ledd krav på å få tilbake det som er ytt.

I praksis betyr det at eiendommen skal tilbakeføres til selgeren, og kjøpesummen tilbake til kjøperen.

Tilbakeholdsrett og sikkerhet

Etter § 4-4 andre ledd kan en part holde tilbake det som er mottatt inntil den andre parten gir fra seg sitt. Det samme gjelder når parten har krav på erstatning eller renter og det ikke gis fullgod sikkerhet for kravet. Kjøperen har dessuten en alminnelig tilbakeholdsrett i kjøpesummen etter § 4-15 så lenge kravet består.

Dette er praktisk viktig: partene skal i utgangspunktet ikke måtte gi fra seg sin ytelse uten å få sin egen tilbake, og oppgjøret gjennomføres derfor ofte samtidig.

Begrensningen dersom boligen er forringet

Etter § 4-13 tredje ledd gjelder også § 4-3 tredje ledd tilsvarende. Hovedregelen der er at eiendommen ikke må ha blitt forringet mens kjøperen har risikoen. Bestemmelsen gjør likevel unntak blant annet der årsaken er en tilfeldig hendelse eller andre forhold kjøperen ikke har risikoen for, eller tiltak som er gjort før kjøperen ble eller burde blitt oppmerksom på forholdet som ligger til grunn for hevingen.

Har kjøperen bygget om, revet eller gjort omfattende endringer etter at mangelen ble kjent, kan det altså få betydning for hevingsadgangen.

Finansiering og pantegjeld

De færreste boligkjøp er finansiert uten lån. Ved heving må derfor lånet, pantet og hjemmelsoverføringen håndteres. Dette krever normalt koordinering med banken og med den som forestår oppgjøret, og det tar tid.

Rentekostnader, omkostninger ved kjøpet og etableringskostnader kan være aktuelle å kreve dekket, men det avhenger av grunnlaget for kravet. Erstatning krever at vilkårene i avhendingslova § 4-14 er oppfylt, og at tapet dokumenteres.

Bruk av boligen i mellomtiden

Fra kravet fremsettes til saken er avklart, kan det gå lang tid. I mellomtiden bor kjøperen ofte i boligen. Spørsmål som ofte oppstår er hvem som skal bære løpende kostnader, hvordan bruken skal hensyntas i oppgjøret, og hva som skjer med nødvendig vedlikehold.

Dette må løses konkret, og er et av forholdene som gjør hevingssaker krevende å gjennomføre i praksis.

Økonomiske krav mellom partene

Ved siden av tilbakeføringen kan det oppstå flere økonomiske spørsmål:

  • erstatning for dokumenterte kostnader og tap, jf. § 4-14
  • renter på beløp som skal tilbakeføres
  • utgifter til flytting, midlertidig bolig og lagring
  • påkostninger og forbedringer kjøperen har gjort
  • kostnader ved kjøp og salg, som dokumentavgift og tinglysing
  • sakskostnader, som ofte påvirkes av rettshjelpsdekning

Ikke alle slike poster dekkes automatisk. Hvilke krav som fører frem, avhenger av grunnlaget, dokumentasjonen og lovens vilkår.

Hvem er motparten?

Kravet rettes mot selgeren. Har selgeren tegnet boligselgerforsikring, vil forsikringsselskapet normalt håndtere kravet på selgers vegne innenfor vilkårene og forsikringssummen. Dekningens omfang følger av den enkelte avtalen.

Kilder: Avhendingslova § 4-4 · Avhendingslova § 4-13 · Avhendingslova § 4-14 · Avhendingslova § 4-15