Arealavvik er en av de mest konkrete feilene som kan oppstå i en bolighandel: tallet i salgsdokumentene stemmer ikke med boligen. Spørsmålet er hvem som står bak tallet, og hva avviket faktisk har betydd.
Hvordan arealet skal måles
For tilstandsrapporter som omfattes av forskrift til avhendingslova, skal den bygningssakkyndige måle boligens bruksareal (BRA) i samsvar med NS 3940:2023. Totalt BRA skal oppgis, og det skal opplyses om fordelingen mellom internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b), jf. forskriften § 2-20.
Eldre rapporter kan bygge på tidligere arealbegreper, for eksempel P-rom og S-rom etter eldre standarder. Sammenligning av tall på tvers av regelsett kan derfor gi et misvisende bilde av avviket.
Hvem har oppgitt arealet?
Det er sentralt å spore opplysningen:
- Er arealet målt av den bygningssakkyndige i forbindelse med rapporten?
- Er tallet hentet fra eldre dokumentasjon, kommunale arkiver eller tidligere salg?
- Er tallet gjengitt videre i salgsoppgaven, annonsen eller prospektet?
- Ble det gjengitt korrekt, eller endret underveis?
Hvor opplysningen stammer fra, påvirker hvem som eventuelt kan holdes ansvarlig: selger etter avhendingslova §§ 3-8 og 3-7, megleren etter meglerpliktene, eller den bygningssakkyndige etter profesjonsansvaret.
Betydningen av avviket
Et arealavvik utgjør ikke automatisk en mangel eller et ansvarsgrunnlag. Det må vurderes om avviket har hatt betydning for avtalen og prisen, hvor stort det er sett i forhold til boligen, og om det faktisk er påført et økonomisk tap. Små avvik uten praktisk betydning fører sjelden frem.
Kilder: Forskrift til avhendingslova § 2-20 (oppmåling av areal) · Avhendingslova § 3-8 (uriktige opplysningar) · Avhendingslova § 3-7 (manglande opplysning)