Når en feil ved boligen fører til et økonomisk tap, er spørsmålet ofte todelt. Først: hvem kan kjøperen rette kravet mot? Deretter: hvem skal til slutt bære tapet? Regress handler om det siste spørsmålet – om den som har betalt eller båret et ansvar, kan kreve hele eller deler av beløpet fra en annen ansvarlig aktør.
I en boligsak kan flere aktører ha vært involvert i det samme faktiske forholdet: selgeren, den bygningssakkyndige som skrev tilstandsrapporten, eiendomsmegleren, en håndverker som utførte arbeid, og eventuelle forsikringsselskaper. At flere har vært involvert betyr likevel ikke at alle er ansvarlige. Ansvarsgrunnlaget må vurderes særskilt for hver av dem.
Hva er regress?
Regress er et krav om tilbakebetaling fra en annen ansvarlig, fremsatt av noen som allerede har dekket et tap. Den som krever regress har altså ikke lidt tapet i utgangspunktet – vedkommende har betalt eller blitt ansvarlig for det, og mener at en annen står nærmere til å bære det.
Regress er ikke én lovbestemt regel. Grunnlaget må identifiseres konkret, og kan blant annet ligge i:
- avtale mellom partene – for eksempel oppdragsavtalen med en bygningssakkyndig, megler eller håndverker
- lovbestemmelser som regulerer forholdet mellom flere ansvarlige eller mellom ledd i en kontraktskjede
- forsikringsforhold, der selskapets adgang til å søke regress følger av forsikringsavtaleloven og av vilkårene
- alminnelige erstatningsrettslige og obligasjonsrettslige prinsipper om fordeling mellom flere ansvarlige
Fordi grunnlagene er forskjellige, er også vilkårene forskjellige. Et regresskrav mot en profesjonell aktør forutsetter for eksempel normalt at aktøren selv kunne vært holdt ansvarlig for tapet.
Slik henger kravene sammen
Et typisk forløp kan illustreres slik:
| Ledd | Hva skjer | Hva som må vurderes |
|---|---|---|
| Kjøper | Fremmer mangelskrav mot selger etter avhendingslova | Foreligger det en mangel? Er det reklamert i tide? |
| Selger eller forsikringsselskap | Betaler prisavslag eller erstatning, eller blir holdt ansvarlig | Hva dekker eventuell boligselgerforsikring, og på hvilke vilkår? |
| Annen aktør | Kan møtes med et regresskrav | Har aktøren opptrådt ansvarsbetingende, og er tapet en følge av det? |
Merk at leddene er juridisk atskilte. At selgeren er ansvarlig overfor kjøperen, avgjør ikke hvem som skal bære tapet i forholdet mellom selgeren og en bygningssakkyndig eller megler. Selgeransvaret etter avhendingslova bygger i stor grad på objektive regler om hva boligen skulle vært, mens ansvar for en profesjonell aktør normalt forutsetter at aktøren har opptrådt uaktsomt i sin yrkesutøvelse.
Hvem kan et regresskrav rette seg mot?
Avhengig av rettsgrunnlaget kan aktuelle motparter blant annet være:
- den bygningssakkyndige som utarbeidet tilstandsrapporten, dersom rapporten er mangelfull og dette har ført til tapet
- eiendomsmegleren, dersom opplysningssvikt eller annen tilsidesettelse av meglerpliktene har forårsaket tapet
- en håndverker eller entreprenør som har utført arbeidet forholdet gjelder
- et forsikringsselskap, der forsikringsforholdet dekker forholdet
- tidligere selger eller annen avtalepart i kontraktskjeden, jf. avhendingslova § 4-16 om krav mot tidlegare seljar
Frister og dokumentasjon
Et regresskrav er et selvstendig krav og kan foreldes. Foreldelsesloven har egne regler om når fristen begynner å løpe, og om tilleggsfrist ved manglende kunnskap. Krav mot profesjonelle aktører kan i tillegg være underlagt kontraktsregulerte frister og krav om å reagere innen rimelig tid.
Dokumentasjonen fra selve bolighandelen er ofte avgjørende når ansvaret skal plasseres. Det gjelder særlig kjøpekontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæring fra selger, bud- og kontraktskorrespondanse, bilder, fagkyndige rapporter og kostnadsoverslag.
Kilder: Avhendingslova · Avhendingslova § 4-16 – krav mot tidlegare seljar · Foreldelsesloven · Forsikringsavtaleloven