Mange selgere opplever å bli møtt med et mangelskrav for et forhold de mener andre hadde ansvaret for. Boligen ble solgt med tilstandsrapport, megleren utarbeidet salgsoppgaven, og arbeidene var utført av fagfolk. Spørsmålet blir da om selgeren kan kreve regress fra en av disse aktørene.
Utgangspunktet er at de to spørsmålene må holdes fra hverandre: om selgeren er ansvarlig overfor kjøperen, og hvem som til slutt skal bære tapet.
Selgeransvaret avgjør ikke den interne fordelingen
Selgerens ansvar overfor kjøperen følger av avhendingslova. Ansvaret er i stor grad uavhengig av skyld: en bolig kan ha en mangel selv om selgeren var i god tro, for eksempel fordi eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, eller fordi det er gitt uriktige opplysninger.
Ansvar for en bygningssakkyndig eller en megler bygger derimot på profesjonsansvar. Der er spørsmålet om aktøren har opptrådt uaktsomt målt mot kravene til forsvarlig yrkesutøvelse. At selgeren må betale kjøperen, gir derfor ikke i seg selv et krav mot rapportskriveren eller megleren.
Aktuelle aktører
| Aktør | Typisk problemstilling | Hva som må vurderes |
|---|---|---|
| Bygningssakkyndig | Forholdet er ikke beskrevet, eller er beskrevet med for lav tilstandsgrad | Hva krevde regelverket og god fagutøvelse av undersøkelsen? Ville en forsvarlig rapport endret utfallet? |
| Eiendomsmegler | Opplysninger ble ikke videreformidlet, eller ble gjengitt uriktig | Er meglerpliktene tilsidesatt, og har det forårsaket tapet? |
| Håndverker | Arbeidet selgeren fikk utført var mangelfullt | Foreligger mangel etter håndverkertjenesteloven, og er det reklamert i tide? |
| Tidligere selger | Forholdet stammer fra tiden før selgeren kjøpte | Avhendingslova § 4-16 om krav mot tidlegare seljar og øvrige vilkår |
| Forsikring | Boligselgerforsikring eller annen dekning | Hva vilkårene faktisk dekker, og hvilke unntak som gjelder |
Hva du bør gjøre først
- Ta stilling til kravet fra kjøperen for seg – bestrid det som bør bestrides, og reager innen de fristene som gjelder.
- Meld saken til eventuell boligselgerforsikring så tidlig som mulig, i tråd med vilkårene.
- Samle dokumentasjonen: kjøpekontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæring, fakturaer og korrespondanse.
- Varsle aktuelle aktører om at det kan bli aktuelt med et krav, slik at spørsmålet ikke faller på frister.
Kilder: Avhendingslova · Avhendingslova § 4-16 · Foreldelsesloven