Da avhendingslova ble endret med virkning fra 1. januar 2022, ble adgangen til å selge bolig «som den er» overfor forbrukerkjøpere strammet inn. Samtidig ble det innført et regelverk som stiller minstekrav til tilstandsrapporter: forskrift til avhendingslova, ofte omtalt som forskriften om tryggere bolighandel.

Formålet er at kjøperen skal få bedre og mer sammenlignbar informasjon før budgivning, og at færre tvister skal oppstå etter overtakelsen.

Når gjelder forskriften?

Forskriften gjelder tilstandsrapporter ved forbrukerkjøp av helårs- og fritidsbolig. En rapport som oppfyller kravene, får den virkningen avhendingslova § 3-10 andre punktum bygger på: kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av rapporten.

Utenfor virkeområdet – for eksempel ved rene verdi- og lånetakster, næringseiendom eller rapporter fra før forskriften trådte i kraft – gjelder ikke forskriftens minstekrav. Da må rapporten vurderes etter oppdragsavtalen og faglige normer på tidspunktet.

Hva forskriften regulerer

  • krav til den bygningssakkyndige og til uavhengighet
  • hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, og hvordan
  • særskilte krav til våtrom, blant annet om fuktsøk og hulltaking
  • oppmåling av areal etter NS 3940:2023, med fordeling på BRA-i, BRA-e og BRA-b
  • opplysninger om åpenbare ulovligheter, brannceller og forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet
  • fastsetting av tilstandsgrad, og anslag på utbedringskostnad ved tilstandsgrad 3

Rapportens betydning i en senere tvist

Rapporten er sentral i to retninger. Det som er tydelig beskrevet, kan begrense hva kjøperen senere kan påberope seg overfor selgeren. Det som skulle vært undersøkt eller beskrevet, men ikke er det, kan reise spørsmål mot den bygningssakkyndige.

Kilder: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) · Avhendingslova § 3-10 · Avhendingslova § 3-1